장기전세 20년 만기 대응 가이드: 계약연장·분양전환 선택과 비용
작성: WithusTools 운영자
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2026년 7월 기준
서울시 장기전세주택(일명 시프트)은 2007년 도입된 공공임대 제도로, 주변 전세 시세 대비 낮은 보증금(통상 시세의 20~80%)으로 최장 20년 거주할 수 있도록 설계됐습니다. 설계 단계부터 분양 전환을 전제로 하지 않았고, 입주 당시 계약서에도 20년 만기 후 퇴거가 명시돼 있습니다.
2027년부터 강동구 강일리버파크·강일리엔파크 등 초기 입주 단지가 순차적으로 만기를 맞으면서, 입주민들은 계약 연장·분양 전환을 요구하고 서울시는 계약대로 퇴거·미리내집 재공급 입장을 유지하고 있습니다. 이 글은 뉴스 논란을 넘어, 만기를 앞둔 세입자가 선택지·비용·확인 사항을 비교하는 데 초점을 맞춥니다.
장기전세주택(시프트)이란
서울시와 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 공공임대주택으로, 무주택 세대에게 주변 전세 시세보다 낮은 보증금으로 장기 거주 기회를 제공합니다. 일반 민간 전세와 달리 임대인은 SH·서울시이며, 입주자는 분양권이 아닌 임차권(전세) 형태로 거주합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 도입 | 2007년(전세 시장 안정·주거비 부담 완화 목적) |
| 보증금 수준 | 주변 전세 시세의 약 20~80%(단지·시기별 상이) |
| 최장 거주 | 20년(계약 기간 만료 시 퇴거 원칙) |
| 분양 전환 | 설계·계약상 근거 없음(2026년 7월 현재 서울시 공식 입장) |
| 청약 자격 | 거주 중에도 일반 분양주택 청약 자격 유지 가능 |
| 만기 후 공급 계획 | 서울시는 퇴거 물량을 신혼부부 등 대상 장기전세주택Ⅱ(미리내집) 등으로 재공급 예정 |
20년 만기 일정·규모
2027년부터 초기 입주 단지가 본격적으로 만기를 맞습니다. 서울시에 따르면 2027~2031년 사이 최장 거주 기간 20년이 만료되는 가구는 약 9,361가구에 달합니다. 이후 2030년대 중반까지 해마다 만기 물량이 이어질 전망입니다.
| 시기 | 대표 단지·지역 | 비고 |
|---|---|---|
| 2027년~ | 강동구 강일리버파크·강일리엔파크, 마곡수명산파크, 송파파인타운 | 만기 논란 본격화 |
| 2028년 | 은평뉴타운 등 | 순차 만기 |
| 2030년 | 상암월드컵파크 등 | — |
| 2031년 | 세곡리엔파크, 고덕리엔파크 등 | — |
| 2033~2035년 | 서초네이처힐, 서초포레스타 등 | 2030년대 중반까지 이어짐 |
※ 단지별 입주 시기·계약 조건이 다르므로, 본인 계약서의 임대차 종료일과 SH·관리사무소 공지를 기준으로 확인하세요.
계약연장·분양전환 논란 요약
입주민 측은 20년간 낮은 주거비로 거주했지만, 만기 시 보증금만 돌려받고 퇴거해야 하므로 인근 시세(예: 전세 10억 원대)로 재정착하기 어렵다는 점을 문제 삼고 있습니다. 일부 단지는 보증금을 시세 80% 수준으로 조정한 재계약이나, 감정가 기준 분양 전환을 요구하고 있습니다.
서울시는 계약 당시 재계약·분양 전환이 불가한 조건으로 공급됐다는 점, 신규 대기자와의 형평성, SH 재정 부담 등을 이유로 만기 퇴거 원칙을 유지하고 있습니다. 2024년 출시한 장기전세주택Ⅱ(미리내집)에는 분양 전환 근거가 있어, 기존 시프트 입주민과의 형평성 논란도 이어지고 있습니다.
| 구분 | 입주민·권익단체 요구 | 서울시·SH 공식 입장 |
|---|---|---|
| 계약 연장 | 무주택·고령·저소득 등 조건 충족 시 재계약 보장 | 계약상 20년 만기 후 퇴거 원칙, 연장 근거 없음 |
| 분양 전환 | 장기 거주자 대상 감정가·시세 기준 우선매수·분양 기회 | 시프트는 분양 전환 전제 아님, 수용 어렵다는 입장 |
| 이주 지원 | 저리 이주 대출·공공전세·LH 연계 등 | 기존 공공임대·전세 지원 제도 안내(정책별 상이) |
| 만기 물량 활용 | 기존 입주민 우선 재공급·참여 보장 | 신혼부부 등 대상 미리내집(장기전세Ⅱ) 재공급 계획 |
※ 정책은 국회·서울시 논의에 따라 변동될 수 있습니다. 2026년 7월 현재 확정된 연장·분양 전환 제도는 없으며, 본 글은 현행 계약 기준에서 세입자가 준비할 수 있는 실무 관점을 정리합니다.
만기 후 선택지 4가지 비교
정책 변화 여부와 관계없이, 만기를 앞둔 세입자는 아래 네 가지 경로 중 하나(또는 조합)를 검토하게 됩니다. 민간 전세와 달리 갱신청구권·묵시적 갱신은 공공임대 계약 조건에 따라 적용되지 않을 수 있으므로, 본인 계약서·SH 안내를 우선 확인하세요.
| 선택지 | 개요 | 주요 비용·절차 | 유의점 |
|---|---|---|---|
| ① 계약대로 퇴거·이주 | 보증금 반환 후 타 지역 전·월세 또는 매매로 이동 | 이사비, 신규 보증금·중개수수료, 전세자금대출 이자 | 시세 대비 보증금 격차가 클수록 추가 자금 필요 |
| ② 민간 전세 재계약 | 인근 또는 타 지역 민간 임대차 신규 계약 | 보증금 증액분, 중개수수료, 확정일자·전세보증보험 | 합의 재계약·갱신청구권 등 민간 전세 재계약 규칙 적용 |
| ③ 분양·매매(소유권 취득) | 정책 변경 시 우선매수, 또는 동일·인근 단지 매매 | 취득세, 등기·중개수수료, 주담대(DSR·LTV) | 2026년 7월 현재 시프트 분양 전환은 미확정 |
| ④ 공공임대·전세 재신청 | LH·SH 공공임대, 행복주택, 전세임대 등 재공급 신청 | 입주 자격·대기 순번, 보증금·관리비 | 만기와 별개로 자격·경쟁률 확인 필요, 즉시 입주 어려울 수 있음 |
선택지별 비용·자금 시나리오
아래는 보도에서 자주 언급되는 「시세 10억·보증금 3억」 수준을 가정한 참고 예시입니다. 실제 단지·호수·시점에 따라 달라집니다.
시나리오 A: 퇴거 후 인근 민간 전세(보증금 8억)로 이주
| 항목 | 금액(예시) | 비고 |
|---|---|---|
| 시프트 보증금 반환 | +3억 원 | 만기 퇴거 시 |
| 신규 전세 보증금 | −8억 원 | 인근 시세 기준 |
| 추가 필요 자금 | 5억 원 | 자기자금 + 전세자금대출 |
| 전세 중개수수료(8억 기준) | 약 24만 원(0.3%) | 임대인·임차인 분담 관행 |
| 이사·입주 비용 | 수십~100만 원+ | 거리·규모별 상이 |
| 전세보증보험(선택) | 수십만 원대 | 보증금·기간에 따라 변동 |
시나리오 B: 퇴거 후 동일급 매매(10억) 검토
| 항목 | 금액(예시) | 비고 |
|---|---|---|
| 매매가 | 10억 원 | — |
| 자기자금(보증금+추가) | 3억~4억 원 | LTV·DSR에 따라 대출 한도 결정 |
| 취득세(1~3% 구간) | 약 1,100만~1,650만 원 | 감면·주택 수·가격에 따라 변동 |
| 중개수수료(매매) | 약 400만~500만 원 | 10억 구간 0.4~0.5% 상한 |
| 등기·인지세 등 | 약 100만~200만 원 | — |
| 주담대 이자(매월) | DSR·금리·기간에 따라 산출 | DSR 계산기· 대출 이자 계산기참고 |
시나리오 C: 입주민 요구대로 「보증금 80% 재계약」이 도입될 경우(가정)
일부 단지에서 요구하는 「시세 80% 보증금 재계약」이 정책으로 반영된다면, 위 10억·3억 예시에서는 보증금이 약 8억 원 수준으로 조정될 수 있습니다. 이 경우 추가 자금은 약 5억 원이며, 중개수수료는 SH 직거래 여부·재계약 방식에 따라 달라집니다. 2026년 7월 현재 이는 입주민 요구안이며 확정 정책이 아닙니다.
시프트 vs 장기전세주택Ⅱ(미리내집)
서울시는 2024년 장기전세주택Ⅱ(미리내집)을 출시해, 일정 조건(20년 거주·자녀 출산 등) 충족 시 분양 전환 근거를 두었습니다. 기존 시프트 입주민은 이 제도와 별개로 계약됐기 때문에 형평성 논란이 커지고 있습니다.
| 항목 | 장기전세주택(시프트) | 장기전세주택Ⅱ(미리내집) |
|---|---|---|
| 도입 | 2007년~ | 2024년~ |
| 최장 거주 | 20년 | 20년(조건별 상이) |
| 분양 전환 | 계약상 없음 | 일정 조건 충족 시 시세 80~90% 수준 분양 기회(정책 안) |
| 만기 후 | 퇴거·보증금 반환(현행 원칙) | 분양 전환 또는 퇴거(입주 계약 조건 따름) |
| 만기 물량 재공급 | — | 서울시, 시프트 퇴거 물량을 미리내집 등으로 재공급 계획 |
만기 전 체크리스트
만기 1~2년 전부터 아래 항목을 순서대로 확인하면, 퇴거·이주·매매 결정 시 자금 계획을 세우기 수월합니다.
| 확인 항목 | 내용 | 확인 |
|---|---|---|
| 임대차 종료일 | 계약서·SH 통지의 정확한 만기일 | □ |
| 보증금 반환 절차 | 퇴거 검수·반환 시기·계좌(관리사무소·SH 안내) | □ |
| 인근 전·월세 시세 | 실거래·전세가율로 이주 비용 추산 | □ |
| 추가 자금·대출 가능액 | 전세자금·주담대 DSR·LTV 사전 점검 | □ |
| 공공임대·전세 재신청 자격 | LH·SH·행복주택 등 입주 요건·대기 현황 | □ |
| 정책·단지 공지 | 서울시·SH·입주민 설명회·권익단체 공지 추적 | □ |
| 학군·생활권 이전 계획 | 자녀 학교·출퇴근·의료 등 생활 인프라 | □ |
| 세금·수수료 시뮬레이션 | 매매·재전세·이사 시 취득세·중개수수료·부대비용 계산 | □ |
※ 계약 연장·분양 전환은 2026년 7월 현재 확정된 제도가 아닙니다. 최신 입장은 서울시(seoul.go.kr)· SH공사(i-sh.co.kr)공지를 확인하세요.
참고·출처
본 글은 운영자가 확인한 공공 자료와 실무 경험을 바탕으로 작성했습니다. 세율·요율·심사 기준은 변경될 수 있으므로 아래 공식 사이트에서 최신 내용을 확인하세요.