양도소득세 계산기

국세청 「양도소득세 개요」·소득세법 제89·95·104·55조를 기준으로 양도차익·장기보유특별공제·기본공제·적용 세율(기본·단기·중과)을 산출합니다. 2026년 5월 10일부터 재시행된 조정대상지역 다주택 중과와 한시배제 옵션을 반영했습니다. 홈택스·관할 세무서와 대조해 확인하세요.

양도소득세 계산기

입력

자산 구분

양도가액(실지거래가, 원)

취득가액(원)

취득 당시 실지거래가·감정가 등

필요경비(원)

취득세·중개수수료·수리비 등 증빙 가능 경비

취득·양도 일정

양도일 → 조정지역 다주택 중과 한시배제 여부(2026.5.9 이전·이후)
취득일 + 조정지역 → 2017.8.3 이후 취득 주택의 거주 2년 요건 충족 여부

취득일

매수 잔금일·등기 접수일 등 취득 시점

양도일

원칙: 매도 잔금·대금청산일

거주 시작일(선택)

전입·실거주 시작일. 비우면 취득일과 동일한 것으로 계산합니다.

취득일과 양도일을 입력하면 위 항목의 자동 산출 결과가 여기에 표시됩니다.

양도일 현재 세대 주택 수

조정대상지역 소재

1세대 1주택 해당

취득·양도 모두 등기 완료

계산 결과

양도가액·취득가액 등을 입력한 뒤 계산하기를 누르세요.

양도소득세 산정 참고

양도차익 → 비과세·장특공 → 과세표준 → 세액 순으로 산출합니다. 아래는 본 계산기 산식과 국세청 신고서 산출 순서를 요약한 참고용입니다.

1. 본 계산기 산출 공식·순서

계산 단계
단계	항목	산식·적용
①	양도차익	양도가액 − 취득가액 − 필요경비
②	비과세·고가 안분	1세1주택·1,200,000,000원 이하·2년 보유·거주 등 → 비과세 12억 초과 → 과세대상 = 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가
③	장기보유특별공제	표1(일반): 3년~ 연 2%p, 최대 30% (비사업용 토지 포함) 표2(1세1주택·거주 2년~): 보유·거주 각 최대 40%, 합산 최대 80% 조정지역 다주택 중과 재시행 후 → 장특공 배제 자산별 적용은 아래 「자산별 특례」·「장기보유특별공제」 표를 참고하세요.
④	과세표준·세액	양도소득금액 = 과세대상 양도차익 − 장특공 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 2,500,000원 산출세액 = max(기본누진·단기·분양권·미등기·중과·비사업용토지) 지방소득세 = 산출세액 × 10%

국세청 양도소득세 신고서 산출 순서를 기준으로, 양도차익 → 비과세·장특공 → 과세표준 → 세액 순으로 계산합니다.

2. 계산 예시 (참고)

주택 · 양도가 8억 · 취득가 5억 · 필요경비 1,000만 · 보유 5년 가정

주택 양도소득세 계산 예시
항목	내용
가정	주택 · 양도가 8억 · 취득가 5억 · 필요경비 1,000만 · 보유 5년
양도차익	8억 − 5억 − 1,000만 = 2억 9,000만 원
장특공(표1, 5년)	2억 9,000만 × 10% = 2,900만 원 공제
양도소득금액	2억 6,100만 원
과세표준	2억 6,100만 − 250만 = 2억 5,850만 원
산출세액+지방소득세	누진세율 적용 후 합산(참고)

3. 본 계산기에 포함·미포함 항목

포함

본 계산기 포함 항목
항목	설명
자산 유형	주택·분양권·조합원입주권·비사업용 토지·주택 외
양도차익	양도가액 − 취득가액 − 필요경비
비과세·고가 안분	1세1주택 비과세·12억 초과 안분
장기보유특별공제	표1(일반)·표2(1세1주택·거주)
세율	기본 누진·단기·분양권·중과·비사업용 토지

미포함

본 계산기 미포함 항목
항목	설명
확정신고·다건 양도	합산·안분 별도
감면소득	농지·가업 등 별도
미등기 양도	별도 세율·요건
1세1주택 비과세 세부	거주·조정지역 등 요건 확인 필요
양도시기 판단	잔금일·등기일 등 사실관계별

4. 법령·세율·요율 기준표

자산별 특례

자산별 비과세·장특공·세율
자산	비과세·장특공	세율·중과
주택	1세1주택 비과세·표1/표2 장특공	기본 누진·단기·조정지역 다주택 중과
분양권	장특공·1세1주택 비과세 미적용	1년 미만 70%, 1년 이상 60%(다주택 중과 미적용)
조합원입주권	인가 전 종전주택분만 표2(각 최대 24%p)·12억 안분	기본 누진(인가 후 입주권분은 장특공 없음)
비사업용 토지	표1 장특공(최대 30%)	기본 누진 + 10%p 중과
주택 외 부동산	표1 장특공	기본 누진·단기(1년 미만 50%, 1~2년 40%)

기본 누진세율(소득세법 §55①, 2023~)

양도소득세 기본 누진세율
과세표준	세율	누진공제
1400만 원 이하	6%	없음
5000만 원 이하	15%	1,260,000원
8800만 원 이하	24%	5,760,000원
1.5억 원 이하	35%	15,440,000원
3억 원 이하	38%	19,940,000원
5억 원 이하	40%	25,940,000원
10억 원 이하	42%	35,940,000원
초과	45%	65,940,000원

장기보유특별공제(소득세법 §95②)

장기보유특별공제율
보유·거주	표1(일반)	표2(1세대1주택·거주2년~)
3년	6%	보유 4% + 거주 4%
5년	10%	보유 12% + 거주 12%
10년	20%	보유 32% + 거주 32%
15년	30%	보유 40% + 거주 40%

적용요건·참고사항

양도시기는 원칙적으로 대금청산일(잔금일)입니다. 등기가 먼저면 등기접수일이 양도시기가 될 수 있습니다.
보유·거주 기간은 취득일·양도일로 산출합니다(1년 미만 끝수 버림). 장특공·단기세율 판정에 사용됩니다.
1세대 1주택 비과세는 실지거래가 합계 1,200,000,000원 이하, 2년 이상 보유, 조정지역 취득 시 2년 거주 등 요건이 필요합니다.
조정대상지역 다주택: 2026.5.10~ 기본세율+20%p(2주택)·+30%p(3주택+) 중과, 장특공 배제. 2026.5.9까지 양도·2년 보유는 한시 배제.
비사업용 토지: 기본세율 + 10%p 중과. 보유 3년 이상이면 표1 장기보유특별공제(최대 30%) 적용.
분양권: 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 단일세율. 장특공·1세1주택 비과세·다주택 중과 미적용(주택 수 산정에는 포함될 수 있음).
조합원입주권: 관리처분인가일 기준 종전주택·입주권 차익 분리. 1세1주택 12억 안분·표2 장특공(인가 전분).
단기: 주택 1년 미만 70%, 1~2년 60%. 일반 자산 50%·40%.
확정신고·다건 양도·감면소득 등은 본 계산기에 미반영. 홈택스·세무사 확인 권장.

5. 계산기 활용 참고

본 계산기에 반영된 범위와 한계를 요약했습니다.

1자산 유형·양도가·취득가·필요경비·보유·거주 기간을 입력하면 양도소득세·지방소득세를 산출합니다.
21세대 1주택 비과세는 실지거래가 합계 12억 원 이하·2년 보유·거주 등 요건이 필요합니다.
3조정대상지역 다주택 중과(2026.5.10~) 시 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다.
4분양권·조합원입주권은 주택과 다른 세율·장특공 규정이 적용됩니다.
5확정신고·다건 양도·감면소득 등은 본 계산기에 미반영일 수 있습니다.

기준표는 국세청 양도소득세 신고서 산출 순서를 바탕으로 사용자가 빠르게 대조할 수 있도록 정리한 참고용입니다. 양도시기·비과세 요건은 홈택스·세무사 확인을 권장합니다.

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자주 묻는 질문

1세대 1주택은 양도소득세가 없나요?

실지거래가 12억 원 이하·2년 이상 보유·거주요건(조정지역 취득 시 2년 거주)을 충족하면 비과세될 수 있습니다. 12억 초과 고가주택은 초과분만 과세됩니다.

장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?

일반 자산·비사업용 토지는 3년 이상 보유 시 표1(최대 30%), 1세대 1주택·거주 2년 이상 주택은 표2(보유·거주 각 최대 40%, 합산 80%)가 적용됩니다. 분양권은 장특공이 없고, 조합원입주권은 관리처분인가 전 종전주택분에만 표2가 적용될 수 있습니다. 조정지역 다주택 중과 재시행 후에는 배제될 수 있습니다.

분양권 양도 시 다주택 중과가 적용되나요?

주택분양권 양도는 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 전용세율이 적용됩니다. 조정지역 다주택 중과(+20/30%p)는 주택 양도 시 해당하며, 분양권 양도 자체에는 적용되지 않습니다. 2021.1.1 이후 취득 분양권은 주택 수 산정에는 포함될 수 있습니다.

조합원입주권(입주권)은 어떻게 계산하나요?

관리처분계획인가일 기준으로 종전주택분·입주권분 차익을 나눕니다. 장특공은 인가 전 종전주택분에만 적용되고, 입주권분에는 적용되지 않습니다. 조합원권리가액·인가일 입력이 중요합니다. 자세한 내용은 조합원입주권 양도세 가이드를 참고하세요.

계산 결과와 홈택스 세액이 다른 이유는?

확정신고·다건 양도·감면소득·필요경비 인정 범위·양도시기(잔금 vs 등기) 등이 반영되기 때문입니다. 예정신고 전 홈택스 모의계산·세무사 확인을 권장합니다.

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