2026년 양도소득세 계산 예시 | 1주택·다주택·분양권·입주권·토지
작성: WithusTools 운영자
게시·수정:
2026년 7월 기준
양도소득세는 양도차익·보유 기간·주택 수·지역에 따라 세액이 크게 달라집니다. 아래 예시는 국세청 「양도소득세 개요」·소득세법 세율 구조를 단순화한 참고용이며, 실제 신고는 홈택스·세무사 확인이 필요합니다. 양도소득세 계산기에 동일 조건을 입력해 비교할 수 있습니다.
사례 1 — 1세대 1주택 전액 비과세
| 조건 | 양도가 10억, 취득 6억, 필요경비 3천만, 보유·거주 5년, 조정지역 아님 |
|---|---|
| 양도차익 | 3.7억 |
| 결과 | 양도소득세 0원 — 12억 이하·2년 보유·1세대 1주택 비과세 |
사례 2 — 고가 1세대 1주택(15억) + 장특공
| 조건 | 양도가 15억, 취득 9억, 필요경비 5천만, 보유·거주 8년 |
|---|---|
| 계산 | 차익 5.5억 → 과세 20%(3억÷15억) = 1.1억 → 표2 장특공(보유24%+거주24%=48%) 5,280만 → 양도소득금액 5,720만 → 기본공제 250만 → 과세표준 5,470만 → 누진세율 15% 구간 |
| 참고 세액 | 산출세액 약 736만 + 지방소득세 → 합계 약 810만 원대(참고) |
사례 3 — 조정지역 2주택(2026.5.10 이후 양도)
2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 재시행되면서 장특공이 배제되고 기본세율에 20%p가 가산됩니다.
| 조건 | 양도가 12억, 취득 8억, 필요경비 2천만, 보유 5년, 조정지역 2주택 |
|---|---|
| 계산 | 차익 3.8억(장특공 없음) → 과세표준 3.775억 → 중과(기본+20%p) 적용, 단기세율과 비교해 큰 값 |
| 유예 비교 | 동일 조건을 2026.5.9 이전 양도·한시배제 적용 시 기본세율+표1 장특공(5년 10%)으로 세액 대폭 감소 |
다주택 중과 재시행 가이드를 함께 참고하세요.
사례 4 — 단기 보유(1년 미만)
| 조건 | 투자 아파트 8억→9.5억(차익 1.5억), 보유 8개월, 1주택 |
|---|---|
| 결과 | 과세표준 1.475억 × 70% 단기세율 → 산출세액 약 1.03억 + 지방소득세(중과·장특공 미적용) |
사례 5 — 분양권 15억 전매(3주택·조정지역)
분양권은 1세1주택·장특공·다주택 중과 없이 60%·70% 단일세율이 적용됩니다. 분양권 양도세 가이드를 함께 보세요.
| 조건 | 취득 9억, 양도 15억, 경비 1,500만, 보유 24년, 3주택+, 조정지역 |
|---|---|
| 결과 | 과세표준 5.825억 × 60% → 총 납부 3억 8,445만 원 |
사례 6 — 조합원입주권 1세1주택·15억
관리처분인가일 기준 차익 분리·12억 안분·인가 전분만 장특공. 입주권 양도세 가이드참고.
| 조건 | 권리가액 9억, 인가 2026-06-01, 입주권분 차익 6억, 1세1주택·2년 거주 |
|---|---|
| 결과 | 입주권분 과세 1.2억(12억 안분), 장특공 0 → 총 납부 2,825만 3,500원 |
사례 7 — 비사업용 토지 15억·24년 보유
| 조건 | 취득 9억, 양도 15억, 경비 1,500만, 보유 24년, 비사업용 토지 |
|---|---|
| 계산 | 차익 5.85억 → 표1 장특공 30%(1.755억) → 과세표준 4.07억 → 기본+10%p 적용 |
| 총 납부액 | 약 1억 9,532만 원 |
주택용 표2 장특공(최대 80%)과 달리 토지는 표1(최대 30%)만 적용됩니다. 비사업용 토지 개요를 참고하세요.
계산기 활용 팁
- 양도가·취득가는 계약서·등기·실지거래가 신고액을 기준으로 입력합니다.
- 필요경비에 취득세·양도 중개수수료·법무사 비용 등을 합산할 수 있습니다.
- 다주택·조정지역이면 양도일(2026.5.9 이전 여부) 체크박스로 중과 배제를 반영합니다.
- 결과 화면의 세율 비교표에서 기본·단기·중과 중 적용된 세율을 확인할 수 있습니다.
참고·출처
본 글은 운영자가 확인한 공공 자료와 실무 경험을 바탕으로 작성했습니다. 세율·요율·심사 기준은 변경될 수 있으므로 아래 공식 사이트에서 최신 내용을 확인하세요.