양도소득세란? 과세대상·세율·신고·납부 한 번에 정리

2026년 7월 기준

부동산을 매도(양도)해 이익이 생기면 그 소득에 대해 양도소득세가 부과됩니다. 취득세·종부세와 달리 보유 중이 아니라 팔 때 일시에 과세되는 국세입니다. 양도소득세 계산기로 예상 세액을 확인한 뒤, 이 글에서는 국세청 「양도소득세 개요」를 바탕으로 제도의 뼈대를 정리합니다.

양도소득세란?

개인이 토지·건물 등 부동산이나 주식·분양권 등을 양도해 발생한 이익(소득)에 부과하는 세금입니다. 취득일부터 양도일까지 보유 기간 동안의 이익을 양도 시점에 과세하며, 손실이거나 이익이 없으면 과세되지 않습니다.

과세대상·양도의 범위

국세청 안내 기준, 과세 자산에는 다음이 포함됩니다.

• 부동산: 토지·건물(무허가·미등기 포함)
• 부동산 관련 권리: 분양권·조합원입주권·전세권·등기된 임차권 등
• 주식·파생상품·신탁 수익권 등(별도 세율)

양도는 등기 여부와 관계없이 매매·교환·현물출자 등 유상으로 소유권이 이전되는 경우를 말합니다. 부담부증여(채무 인수 증여)도 양도에 해당할 수 있습니다. 반면 배우자·직계존비속 간 매매는 증여 추정으로 양도세가 아닌 증여세가 과세될 수 있습니다.

세액 계산 구조

필요경비에는 취득세·중개수수료·자본적 지출(증빙)·양도 수수료 등이 포함될 수 있습니다. 중개수수료 현금영수증은 필요경비 공제에 활용할 수 있습니다.

세율(기본·단기·중과)

하나의 자산이 여러 세율 요건에 해당하면 산출세액이 큰 쪽을 적용합니다(소득세법 §104①).

분양권 양도세· 조합원입주권 양도세· 2026년 다주택 중과 재시행은 별도 가이드에서 자세히 다룹니다.

비사업용 토지 양도세

사업용이 아닌 비사업용 토지를 양도할 때는 주택과 다른 조합이 적용됩니다. 1세1주택 비과세·표2 장특공은 없고, 대신 표1 장기보유특별공제(3년 이상 보유, 연 2%p 가산, 최대 30%)와 기본세율 + 10%p 중과가 후보에 포함됩니다.

1. 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비
2. 장특공(표1) = 과세대상 양도차익 × 공제율(예: 24년 보유 → 30%)
3. 과세표준 = 양도차익 − 장특공 − 기본공제 250만
4. 산출세액 = max(기본 누진, 단기세율, 비사업용 토지 +10%p)

농지·임야 등 다른 토지 유형, 사업용 토지 전환 여부에 따라 세율이 달라질 수 있습니다. 2026년 양도세 계산 예시의 비사업용 토지 사례도 참고하세요.

비과세·감면 개요

국세청 안내상 대표적인 비과세·감면은 다음과 같습니다.

• 1세대 1주택: 양도일 1주택·2년 이상 보유·거주요건(조정지역 취득 시 2년 거주). 실지거래가 12억 초과 고가주택은 제외(초과분만 과세).
• 장기임대주택: 조세특례제한법 제97조의3 등 요건 충족 시 장특공 50%·70% 특례, 다주택 중과 배제 등(자세한 내용은 다주택 중과 가이드).
• 신축·공공사업용 토지·8년 이상 자경농지 등 별도 감면.

1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제글에서 요건·공제율을 자세히 정리했습니다.

신고·납부·분할납부

예정신고를 하지 않으면 무신고가산세(20%)·납부지연가산세(1일 0.022%)가 붙을 수 있습니다. 납부세액이 1천만 원을 초과하면 일부를 납부기한 후 2개월 이내 분할납부할 수 있습니다(2천만 원 이하: 1천만 초과분 / 2천만 초과: 납부세액의 1/2 이하).