조합원입주권(입주권) 양도소득세 | 종전주택·입주권분 차익·장특공
작성: WithusTools 운영자
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2026년 7월 기준
재개발·재건축 조합의 조합원입주권(입주권)을 양도할 때는 관리처분계획인가일을 기준으로 종전주택분·입주권분 차익을 나눕니다. 장기보유특별공제(장특공)는 인가 전 종전주택분에만 적용됩니다. 양도소득세 계산기에서 「조합원입주권」을 선택하고 인가일·권리가액을 입력해 확인할 수 있습니다.
종전주택분·입주권분 차익 분리
입주권 양도는 하나의 거래이지만, 조합원 권리가액(관리처분인가 시점 지분 가액)을 기준으로 두 구간의 이익으로 나눠 계산합니다.
| 구분 | 산식 | 보유 기간 |
|---|---|---|
| 종전주택분 | 조합원권리가액 − 취득가액 − 필요경비 | 취득일 ~ 관리처분인가일 |
| 입주권분 | 양도가액 − 조합원권리가액 | 인가일 ~ 양도일 |
| 합계 | 종전주택분 + 입주권분 = 전체 양도차익 | |
분양권은 60%·70% 단일세율이 적용되며, 입주권은 1세1주택 비과세·표2 장특공·기본 누진세율이 적용될 수 있습니다.
관리처분계획인가일
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 차익 분리 | 인가 전 = 종전 주택 이익, 인가 후 = 입주권 이익 |
| 장특공 기산 | 보유·거주 연수는 취득일 ~ 인가일(인가 후 기간은 미반영) |
| 1세1주택 요건 | 인가일까지 2년 이상 보유·거주(조정지역 취득 시) 등 |
| 승계조합원 | 취득일이 인가일 이후이면 장특공 미적용 가능 |
1세대 1주택·12억 고가주택 안분
1세대 1주택 요건을 충족하면 종전주택분·입주권분 각각에 12억 비과세·고가 안분이 적용됩니다.
| 양도가 | 안분 비율 | 입주권분 과세대상 |
|---|---|---|
| 15억 | 20% (3억÷15억) | 1.2억 (6억×20%) |
1세1주택 비과세·장특공가이드에서 고가주택 안분을 자세히 다룹니다.
장기보유특별공제(입주권용 표2)
장특공은 관리처분인가 전 종전주택분 과세대상 양도차익에만 적용됩니다. 입주권분에는 적용되지 않습니다(소득세법 §95②).
| 구분 | 일반 주택(표2) | 입주권(표2) |
|---|---|---|
| 적용 대상 | 전체 양도차익 | 인가 전 종전주택분만 |
| 보유·거주 공제 | (연수−2)×4%p, 각 40% | (연수−2)×2%p, 각 24% |
| 합산 한도 | 80% | 48% |
종전주택분 과세대상이 0(손실·비과세)이면 장특공도 0입니다. 보유 20년이어도 입주권분 6억에는 장특공이 붙지 않습니다.
계산 예시(1세1주택·15억)
취득 9억, 권리가액 9억, 양도 15억, 경비 1,500만, 인가일 2026-06-01, 1세1주택·조정지역·2년 거주 가정.
- 종전주택분 = 9억 − 9억 − 1,500만 = −1,500만(0 처리) · 입주권분 = 15억 − 9억 = 6억
- 12억 안분: 입주권분 과세 = 6억 × (3억÷15억) = 1.2억 · 장특공 0
- 과세표준 = 1.2억 − 250만(기본공제) = 1.175억
- 기본 누진세율 35% 구간 적용 후 지방소득세 10% 가산
- 총 납부 2,825만 3,500원
※ 조합원권리가액을 비우면 양도가와 동일로 처리되어 입주권분 차익이 0으로 나올 수 있습니다. 관리처분계획서· 조합 통지 금액을 확인하세요.
목동 재건축 입주권 양도세에서 5단지 35.4억·10단지 19억 등 단지별 시나리오를 확인할 수 있습니다. 2026년 양도세 계산 예시에서 분양권·토지 사례도 봅니다.
참고·출처
본 글은 운영자가 확인한 공공 자료와 실무 경험을 바탕으로 작성했습니다. 세율·요율·심사 기준은 변경될 수 있으므로 아래 공식 사이트에서 최신 내용을 확인하세요.