1세대 1주택 양도소득세 비과세·12억 고가주택·장기보유특별공제
작성: WithusTools 운영자
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2026년 7월 기준
1세대가 1주택만 보유한 채 매도할 때 가장 먼저 확인하는 것이 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제(장특공)입니다. 국세청 「양도소득세 개요」·소득세법 제89조·제95조를 바탕으로 요건과 계산 방법을 정리했습니다. 양도소득세 계산기에서 1세대 1주택·거주 기간을 입력해 시뮬레이션할 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 요건
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 주택 수 | 양도일 현재 1세대가 국내 1주택만 보유(분양권·입주권 동시 보유 시 제한) |
| 보유 기간 | 2년 이상 보유 |
| 거주(조정지역) | 2017.8.3 이후 조정대상지역 취득 주택은 2년 이상 거주 |
| 고가주택 | 주택+부수토지 실지거래가 합계 12억 원 초과 시 비과세 제외(초과분만 과세) |
| 주택부수토지 | 도시지역 5배(수도권 주거·상업·공업 3배), 도시 밖 10배 이내 토지가 1주택 범위 |
고가주택(12억 초과) 안분 계산
1세대 1주택이어도 양도 당시 실지거래가가 12억 원을 넘으면 초과분만 과세합니다. 과세대상 양도차익은 다음과 같이 안분합니다.
| 양도가 | 안분 비율 | 과세대상 차익 |
|---|---|---|
| 15억 | 20% (3억÷15억) | 1억 |
| 18억 | 33.3% (6억÷18억) | 약 1.67억 |
| 12억 이하 | 0% | 비과세(요건 충족 시) |
장기보유특별공제(표1 vs 표2)
비과세에 해당하지 않거나 고가주택 초과분에 과세되는 경우, 보유·거주 기간에 따라 양도차익에서 공제할 수 있습니다(소득세법 §95②).
| 구분 | 표1(일반) | 표2(1세대 1주택) |
|---|---|---|
| 적용 조건 | 보유 3년 이상 | 1세대 1주택 + 거주 2년 이상 |
| 보유 공제 | 3년 6% → 연 2%p, 최대 30% | (보유−2)×4%, 최대 40% |
| 거주 공제 | 없음 | (거주−2)×4%, 최대 40% |
| 합산 한도 | 30% | 80%(보유+거주, 각 40% 상한) |
거주 2년 미만 1세대 1주택은 표2가 아니라 표1이 적용됩니다. 조정대상지역 다주택자가 2026년 5월 10일 이후 양도하면 중과와 함께 장특공이 배제될 수 있습니다.
장기임대주택과 표2 장특공
1세대 1주택 표2(보유·거주 각 최대 40%, 합 80%)와 별도로, 장기임대주택에 조세특례제한법 제97조의3 요건을 갖추면 장특공 50%(8년 임대)·70%(10년 임대) 특례가 적용될 수 있습니다. 다주택·조정지역 여부와 관계없이 적용되는 것이 특징입니다.
| 구분 | 표2(거주 2년~) | 장기임대주택 특례 |
|---|---|---|
| 최대 공제 | 80%(보유+거주) | 70%(10년 임대) |
| 전제 | 1세1주택·2년 거주 등 | 장기임대사업자 등록·규모·시가·임대료 인상률 등 |
| 다주택 중과 | 조정지역 다주택 시 장특공 배제 | 요건 충족 시 중과·주택 수 제외 가능 |
실거주 1세1주택과 장기임대 등록 주택을 동시에 보유한 경우, 어느 주택을 먼저 처분하느냐에 따라 비과세·장특공·중과 결과가 달라집니다. 장기임대주택 조세특례·다주택 중과가이드를 함께 확인하세요.
계산 예시(고가 1세대 1주택)
15억에 매도, 취득 9억, 필요경비 5천만, 양도차익 5억 5천만, 보유·거주 각 10년 가정.
- 과세 비율 = (15억−12억)÷15억 = 20% → 과세대상 차익 = 5.5억×20% = 1.1억
- 표2 장특공: 보유 (10−2)×4%=32%, 거주 32% → 합 64% → 공제 7,040만 → 양도소득금액 3,960만
- 과세표준 = 3,960만 − 250만(기본공제) = 3,710만
- 기본 누진세율 적용 후 지방소득세 10% 가산
2026년 양도세 계산 예시에서 다주택·단기 사례도 확인하세요.
참고·출처
본 글은 운영자가 확인한 공공 자료와 실무 경험을 바탕으로 작성했습니다. 세율·요율·심사 기준은 변경될 수 있으므로 아래 공식 사이트에서 최신 내용을 확인하세요.