부동산 양도세 중과 4년 만에 부활

2026년 5월 기준

2026년 5월 9일을 끝으로 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 예정대로 종료됐습니다. 2022년 5월 10일부터 시행된 유예 조치가 4년 만에 끝나면서, 2026년 5월 10일부터 다주택자의 조정대상지역 내 주택 양도에 중과세율이 다시 적용됩니다.

양도세 중과 유예 종료 경과

중과세율 적용 기준

지방소득세까지 합산하면 최고 실효세율은 82.5%에 달합니다.

장기보유특별공제 배제

유예 기간 중에는 장기보유특별공제 적용이 가능했지만, 중과 재시행 후에는 조정대상지역 내 중과 대상 주택에 장기보유특별공제가 배제됩니다. 보유 기간이 길수록 체감 세 부담 증가폭이 더 커집니다.

조정대상지역 내 2주택자, 양도차익 3억 원 기준 비교

보완책: 계약금 지급 확인 시 중과 배제

정부는 시장 충격 완화를 위한 보완책을 마련했습니다. 조정대상지역 내 다주택자가 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 객관적 증빙으로 확인되면 잔금일이 이후라도 양도세 중과세를 적용하지 않습니다.

토지거래허가구역 추가 완화

토지거래허가구역 내 주택은 5월 9일까지 허가 신청만 완료해도 중과 적용을 피할 수 있습니다. 강남 3구와 용산은 9월 9일, 서울 21개 구와 경기 12개 지역은 11월 9일까지 실제 거래를 마무리하면 됩니다.

중과 적용 제외 대상

모든 다주택자가 중과 대상은 아닙니다. 아래 경우에는 중과가 적용되지 않습니다.

장기임대주택 조세특례(제97조의3)

장기임대주택에 장기임대사업자 등록 등 요건을 갖추면, 일반 다주택자와 달리 조정지역·주택 수와 관계없이 장기보유특별공제를 높은 비율로 받거나, 다주택 중과·주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다(조세특례제한법 제97조의3·소득세법 §104⑦ 등). 아래는 대표 요건·효과입니다. 실제 적용은 등록·임대 이력·주택 규모·시가 등을 종합해 세무서·세무사 확인이 필요합니다.

조정지역 2·3주택자가 일반 주택을 매도할 때는 2026년 5월 10일 이후 장특공이 배제되고 중과가 적용되지만, 장기임대주택 특례를 받는 주택은 다른 경로로 공제·중과 면제가 가능합니다. 반면 분양권· 입주권은 이 특례와 별개 규정입니다.

※ 본 사이트 양도소득세 계산기는 장기임대주택 특례 옵션을 아직 반영하지 않습니다. 홈택스·세무사 상담을 권장합니다.

주택 수 산정 시 주의사항

양도소득세 중과 기준 주택 수 판단 시 조합원 입주권과 분양권도 주택 수에 포함해야 합니다. 주거용 오피스텔도 실제 주거 용도로 사용 중이라면 주택 수에 포함됩니다.

중과 재시행에 따른 시장 반응

유예 마감 전날인 5월 9일, 서울 곳곳의 구청에는 토지거래허가 신청을 마치려는 다주택자와 공인중개사들이 이른 아침부터 줄을 섰습니다. 강남구청의 토지거래허가 신청 건수는 2월 135건에서 4월 507건으로 275% 급증했으며, 5월 1일부터 8일 사이에만 198건이 추가 접수됐습니다.

다주택자의 현실적인 대응 전략

중과 재시행 이후 다주택자가 취할 수 있는 주요 전략입니다.

양도소득세 기본 구조 (참고)

※ 양도소득세는 보유 기간·주택 수·지역·소득 수준에 따라 세액이 크게 달라집니다. 정확한 세액 계산은 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 또는 세무사 상담을 통해 확인할 것을 권장합니다.