목동 재건축 입주권 양도세…19억·26억·35억이면 얼마나
작성: WithusTools 운영자
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2026년 7월 기준
양천구 목동신시가지 1~14단지 재건축이 본격화되면서 조합원입주권(입주권) 전매·양도 문의가 늘고 있습니다. 단지·평형에 따라 양도가가 19억~35억대까지 벌어지며, 입주권 양도세도 같은 금액이 아니면 결과가 크게 달라집니다.
입주권은 관리처분계획인가일 기준으로 종전주택분·입주권분 차익을 나눠 과세합니다. 목동은 서울 조정대상지역이라 12억 고가 안분·다주택 중과가 핵심입니다. 양도소득세 계산기에서 「조합원입주권」·인가일·권리가액을 입력해 확인하고, 제도는 조합원입주권 양도세 가이드를 참고하세요.
목동 1~14단지 입주권 시세(참고)
아래는 2026년 상반기 기준 시장에서 거론되는 단지·평형별 양도가를 정리한 것입니다. 실거래· 호가·신고가가 혼재하므로 세금 시뮬레이션용 참고치로만 보세요.
고가 구간 TOP 3
| 단지·평형 | 양도가(참고) | 비고 |
|---|---|---|
| 5단지 115㎡ | 35억 4,000만 원 | 최고가 경신 사례 |
| 14단지 157㎡ | 32억 5,000만 원 | 신고가·공식 평당 약 6,532만 원 |
| 55평대(대형) | 30억~33억 원 | 5단지 등 대형 평형 밴드 |
중간 구간(7단지·45평 등)
- 7단지 25평 25~26억, 35평 26억+ — 커뮤니티에서 「전 평형 평당 1억 돌파」 언급
- 45평대 약 26억 9,000만 원
- 14단지 20평형 20억 돌파 구간도 형성
저가 구간 TOP 3
| 단지·평형 | 양도가(참고) | 비고 |
|---|---|---|
| 10단지 22평 | 19억 원 | 실거래 사례 |
| 11단지 20평형 | 약 19억 원 | 소형 평형 |
| 12단지(11·12단지) | 20억 원 미만 | 11·12단지 소형 평형 묶음 언급 |
※ 조합설립인가·투기과열지구 규제에 따라 전매 가능 여부가 달라질 수 있습니다. 거래 전 조합·구청 확인이 필요합니다.
차익 분리·관리처분인가일
목동 입주권도 인가일을 기준으로 종전주택분·입주권분을 나눕니다. 장특공은 인가 전 종전주택분에만 적용됩니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 조합원 유형 | 원조합원·1세1주택·20년 이상 거주 |
| 종전 취득 | 2000년, 3.5억 원 |
| 필요경비 | 2,000만 원 |
| 관리처분인가일 | 2025-03-01 |
| 양도일 | 2026-07-01 |
| 조합원권리가액 | 단지별 8.8억~14억(아래 표 참고·인가 시점 조합 통지 기준 가정) |
단지별 예상 양도소득세(1세1주택)
권리가액은 단지·평형마다 다릅니다. 아래는 위 시세에 맞춘 참고 권리가액으로 계산기와 동일 로직을 적용한 결과입니다.
고가 TOP 3
| 단지 | 양도가 | 권리가액(가정) | 입주권분 | 총 납부 |
|---|---|---|---|---|
| 5단지 115㎡ | 35억 4,000만 | 14억 | 21.4억 | 약 8억 1,694만 |
| 14단지 157㎡ | 32억 5,000만 | 13억 | 19.5억 | 약 6억 8,607만 |
| 55평 33억 | 33억 | 13.5억 | 19.5억 | 약 7억 10만 |
중간·저가
| 단지 | 양도가 | 권리가액(가정) | 입주권분 | 총 납부 |
|---|---|---|---|---|
| 7단지 35평 | 26억 | 11억 | 15억 | 약 4억 2,721만 |
| 45평 | 26억 9,000만 | 11억 | 15.9억 | 약 4억 6,626만 |
| 10단지 22평 | 19억 | 9억 | 10억 | 약 1,771만 |
| 11단지 20평 | 19억 | 9억 | 10억 | 약 1,771만 |
| 12단지 소형 | 18억 5,000만 | 8.8억 | 9.7억 | 약 1,613만 |
5단지 35.4억은 입주권분만 21.4억으로, 10단지 19억(입주권분 10억)과 비교하면 총 납부가 약 46배 차이 납니다. 목동이라도 평형·단지에 따라 세금 규모가 완전히 달라집니다.
시나리오별 계산
5단지 115㎡·35억 4,000만 양도
- 종전주택분 = 14억 − 3.5억 − 2천만 = 10.3억 · 입주권분 = 35.4억 − 14억 = 21.4억
- 12억 안분(23.4억÷35.4억) 후 과세대상 합계 약 20.95억 · 입주권분에 장특공 없음
- 총 납부 약 8억 1,694만 원(국세+지방소득세)
10단지 22평·19억 실거래
- 권리가액 9억 가정 시 종전주택분 5.3억 · 입주권분 10억
- 12억 안분(7억÷19억) 적용 후 과세대상 약 5.64억
- 총 납부 약 1,771만 원 — 같은 목동이라도 5단지 대비 한 자릿수 수준
7단지 26억·입주권 보유 + 타 주택 1채(2주택)
5단지 35.4억·권리가액 14억을 2주택으로 양도하면 12억 안분 없이 중과(+20%p)가 붙어 총 납부는 약 21억 9,223만 원 수준입니다. 10단지 19억(9억 권리가액) 2주택 가정 시에도 수억 원대가 아니라 수천만~수억 원 이상으로 달라질 수 있으니, 입주권 처분 전 주택 수 정리가 필수입니다. 다주택 중과 재시행가이드를 참고하세요.
승계조합원(26억대 입주권 매수 후 양도)
7단지 26억급 입주권을 22억에 매수해 26억에 양도하면(권리가액 11억·승계 가정), 종전주택분 장특공 없이 입주권분 차익 4억에 12억 안분이 적용됩니다. 1세1주택·거주 요건 충족 시 총 납부는 약 1,200만 원대로 원조합원 26억 양도(약 4억 2,721만)보다 낮을 수 있습니다. 인가 직후 고가 매수·거주 기간 부족이면 세액이 급증합니다. 원조합원 7단지 26억 양도 시 약 4억 2,721만 원과 비교해 보세요.
자주 하는 오해
- 「목동이면 다 30억대」 — 10·11·12단지 소형은 19억·20억 미만도 있습니다. 단지·평형을 먼저 확인해야 합니다.
- 「1세1주택이면 35억도 비과세」 — 12억 초과 고가 안분이 적용됩니다. 5단지 35.4억은 1세1주택도 수억 원대가 아니라 약 8억 1,694만 원 수준입니다.
- 「평당 1억이면 권리가액도 1억×평수」 — 시장 호가와 관리처분계획상 조합원권리가액은 다릅니다. 세금 계산은 조합 통지 금액이 기준입니다.
- 「20년 살면 입주권분에도 장특공」 — 장특공은 인가 전 종전주택분만 해당합니다.
- 「입주권은 주택 수에 안 잡힌다」 — 조합원 입주권도 주택 수에 포함될 수 있어 다주택 중과 대상이 됩니다.
양도 전 확인
| 항목 | 확인 |
|---|---|
| 단지·평형·실거래/호가(본인 물건) | □ |
| 관리처분인가일·조합원권리가액(조합 서류) | □ |
| 조합원 지위 양도 가능 여부(투기과열지구·예외 요건) | □ |
| 양도일 기준 세대 주택 수 | □ |
| 35억·19억 등 양도가와 별도로 12억 안분 적용 여부 | □ |
| 예상 세액·자금(고가 단지는 수억~수십억 원 규모 가능) | □ |
※ 시세·권리가액은 단지·인가 단계마다 변합니다. 신고 전 홈택스·세무사·관할 세무서 확인이 필요합니다.
참고·출처
본 글은 운영자가 확인한 공공 자료와 실무 경험을 바탕으로 작성했습니다. 세율·요율·심사 기준은 변경될 수 있으므로 아래 공식 사이트에서 최신 내용을 확인하세요.