분양권 양도소득세 계산 | 60%·70% 세율·다주택·장특공

2026년 7월 기준

주택분양권(분양권)을 전매·양도할 때는 일반 주택과 세율·공제 규칙이 다릅니다. 국세청 「양도소득세 개요」·소득세법 제104조를 바탕으로 60%·70% 단일세율, 주택 수 산정, 계산 예시를 정리했습니다. 양도소득세 계산기에서 자산 구분을 「분양권」으로 선택해 시뮬레이션할 수 있습니다.

주택분양권·조합원입주권 개념

이 가이드의 주택분양권(분양권)은 신축 아파트를 직접 분양받기 전, 그 아파트를 받을 분양 계약상의 권리를 말합니다. 아직 준공·입주·소유권 이전등기가 끝나지 않았으므로 등기된 주택을 사는 것과는 다른 거래입니다.

말하는 「입주권」은 보통 재건축·재개발 조합의 조합원입주권을 가리킵니다. 종전 주택을 헐고 새 아파트를 받을 조합원의 권리로, 신규 분양의 주택분양권과 세법상 별도 자산입니다. 조합원입주권 양도세는 관리처분계획인가일 기준으로 차익을 나눠 계산합니다.

분양권 거래와 일반 매매의 차이

분양권 전매는 지금까지 납입한 분양금 + 프리미엄 수준의 권리를 사고, 앞으로 남은 잔금·중도금을 이어받는 구조입니다. 일반 매매는 등기된 주택의 매매가 전액을 잔금·등기로 마무리합니다. 매물 표시 금액이 비슷해 보여도 실제 부담·세금·대출 조건은 다를 수 있습니다.

주택 vs 분양권(양도세)

분양권은 「주택」이 아니라 「주택분양권」으로 분류됩니다. 1세1주택 비과세·표2 장특공·조정지역 다주택 중과(+20/30%p)는 분양권을 양도할 때 적용되지 않고, 전용 60%·70% 세율이 적용됩니다.

60%·70% 세율

2021년 1월 1일 이후 양도하는 분양권은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 단일세율이 적용됩니다. 산출세액은 기본 누진·단기·중과 등과 비교해 큰 값을 납부하지만, 1년 이상 보유 시 60%가 최종 세율인 경우가 많습니다.

※ 66%·77% 등 구 세율 안내와 혼동하기 쉽습니다. 현행 분양권은 60%·70%입니다. 10년 보유해도 장특공은 적용되지 않습니다.

다주택·주택 수

조정지역 3주택자가 분양권을 양도할 때도 60%·70%가 적용됩니다. 중과는 「조정지역 내 주택」 양도에 해당합니다. 다만 분양권 보유는 주택 수에 포함될 수 있어, 분양권을 들고 있는 상태에서 다른 주택을 조정지역에서 양도하면 중과·장특공 배제가 적용될 수 있습니다.

다주택 중과 재시행 가이드를 함께 참고하세요.

계산 예시(15억 전매·3주택·조정지역)

취득 9억, 양도 15억, 필요경비 1,500만, 보유 24년, 3주택 이상, 조정지역 가정.

1. 양도차익 = 15억 − 9억 − 1,500만 = 5억 8,500만
2. 과세대상 양도차익 = 5억 8,500만(비과세·장특공 없음)
3. 과세표준 = 5억 8,500만 − 250만(기본공제) = 5억 8,250만
4. 산출세액 = 5억 8,250만 × 60% = 3억 4,950만(다주택 중과 +30%p보다 60% 선택)
5. 지방소득세 10% 가산 → 총 납부 3억 8,445만 원

필요경비에는 분양권 취득·양도 중개수수료 등 증빙 가능 경비가 포함될 수 있습니다. 중개수수료·양도세 필요경비가이드를 참고하세요.

2026년 양도세 계산 예시에서 입주권·토지 사례도 확인할 수 있습니다.