보유세 vs 거래세, 무슨 차이인가

2026년 7월 기준

부동산 세금을 처음 접하면 「보유세」「거래세」「취득세」「양도세」「종부세」가 한꺼번에 나와 헷갈리기 쉽습니다. 큰 줄기는 두 가지입니다. 보유세는 집을 갖고 있는 동안 매년 내는 세금이고, 거래세는 집을 사거나·팔 때 거래와 함께 내는 세금입니다.

실무에서는 보유세가 재산세·종합부동산세(종부세)로, 거래세가 취득세·양도소득세(양도세)로 불립니다. 이 글은 개념을 먼저 잡는 입문용 정리이며, 세율·계산·감면은 하단 관련 가이드에서 이어집니다.

보유세 vs 거래세 한눈에

「거래세」는 법률 용어라기보다 일상에서 쓰는 말입니다. 공식 명칭은 취득세(지방세)와 양도소득세(국세)입니다.

세금 6종 이름 정리

보유세·거래세를 실제로 고지받을 때는 아래 6개 세목 이름으로 나옵니다. 재산세·종부세에 부가되는 지방교육세·농어촌특별세(농특세)를 합쳐 말하는 경우가 많습니다.

보유세 상세는 종부세·재산세 한 번에 정리, 거래세는 취득세율· 양도소득세 개요에서 각각 다룹니다.

살 때·갖고 있을 때·팔 때

취득세는 잔금일·등기 완료 시점에, 양도세는 매도 잔금일(양도일) 기준으로 봅니다. 보유세는 매년 6월 1일 주택 수·공시가격을 반영해 7월·12월에 고지됩니다.

국세 vs 지방세

무엇을 기준으로 세금이 매겨지나

같은 아파트라도 세목마다 기준이 다릅니다. 이 차이를 알아야 「왜 금액이 이렇게 나오지?」가 풀립니다.

예: 공시가격 12억·매매가 8억 아파트를 샀다면 취득세는 8억(취득가) 기준, 보유세는 12억(공시가) 기준입니다. 팔 때는 판 가격 − 산 가격 차이로 양도세가 정해집니다.

한 채의 세금 흐름 예시

무주택·1주택, 매매가 6억 취득 → 3년 보유 → 8억 매도 가정(세율·비과세는 단순화).

보유 3년 동안 낸 재산세·종부세 합계와, 매도 시 양도세는 별개입니다. 1세대 1주택 비과세를 받아도 보유세는 그동안 낸 대로이고, 양도세 신고는 별도로 해야 합니다.

보유세 — 7월과 12월 두 번?

보유세라고 하면 재산세와 종부세를 통틀어 부릅니다. 같은 집인데 고지가 두 번 오면 이중 과세처럼 느껴지지만, 종부세 산출 시 이미 낸 재산세 일부를 공제할 재산세로 빼도록 법이 정해져 있습니다.

재산세 공정 45% vs 종부세 공정 60%가이드에서 이중 고지 이유를 자세히 설명합니다.

거래세 — 취득세와 양도세는 별개

• 취득세는 살 때 한 번. 2주택·조정지역이면 8% 중과 등 세율이 크게 올라갑니다. 취득세 계산기
• 양도세는 팔 때 이익이 있을 때. 1세대 1주택·2년 보유·거주 등 요건을 맞추면 비과세일 수 있습니다. 양도세 계산기
• 취득세를 많이 냈다고 양도세가 줄어들지는 않습니다. 세목이 완전히 다릅니다.
• 양도세 계산 시 취득세는 필요경비로 차감될 수 있어, 팔 때 세 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다.

자주 하는 오해

• 「보유세 = 종부세」 — 종부세는 보유세 중 하나입니다. 재산세도 보유세입니다.
• 「거래세 = 취득세」 — 거래세에는 팔 때 내는 양도세도 포함됩니다.
• 「집값 오르면 보유세만 오른다」 — 공시가격이 오르면 보유세가 오르고, 팔 때는 양도차익으로 거래세도 커질 수 있습니다.
• 「1세대 1주택이면 세금 다 면제」 — 양도세 비과세 요건이 있을 뿐, 보유세(재산세·종부세)는 별도입니다. 취득세도 일반 세율이 적용됩니다.
• 「종부세 안 나오면 보유세 0원」 — 공시가격·기본공제에 따라 재산세만 나오는 1주택도 많습니다.

다음에 볼 가이드

집 사기 전·보유 중 확인

※ 세율·공제·지역 지정은 법령·고시에 따라 변동됩니다. 정확한 세액은 위택스·홈택스·관할 기관에서 확인하세요.