종부세 공정시장가액비율 인상되면 세금 얼마나 오르나…2026 계산 예시

2026년 6월 기준

종합부동산세(종부세) 과세표준은 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 종부세 공정시장가액비율을 곱해 산출합니다. 2026년 현재 종부세 비율은 60%이고, 정부가 7월 세제개편안에서 상향을 검토한다는 보도가 나왔지만 아직 법으로 바뀌지 않았습니다.

실무에서는 재산세 공정시장가액비율과 종부세 공정시장가액비율을 구분합니다. 1세대 1주택 재산세는 공시가격 × 45%, 종부세는 (공시가격 − 12억) × 60%처럼 각각 다른 비율이 적용됩니다. 아래 예시는 종합부동산세 계산기와 동일한 법령·신고서 기준(지방교육세 20%, 시행령 제4조의2 공제할 재산세)으로 산출했습니다.

계산 순서

[재산세 · 7월]

공시가격 × 재산세 공정(1세대1주택 45%, 일반 60%, 토지 70%)

  = 재산세 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 재산세

  + 지방교육세(재산세 × 20%)



[종부세 · 12월]

(공시가격 − 기본공제) × 종부세 공정(주택 60%, 토지 100%)

  = 종부세 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 종부세(공제 전)

  − 공제할 재산세(시행령 제4조의2: (공시가격−공제)×종부세공정×재산세공정×표준세율)

  = 종부세 납부세액 + 농어촌특별세(20%)



[연간 보유세 합계]

재산세 + 지방교육세 + 종부세 + 농특세



기본공제: 1세대 1주택 12억 원 / 그 외 9억 원

현행 종부세 공정시장가액비율: 60% (아래 80%·100%는 가정)

공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인합니다. 아래 예시는 고령자·장기보유 세액공제를 빼고, 2주택 이하 일반 세율만 적용한 금액입니다. 홈택스 모의계산·관할 지자체 고지와 대조해 확인하세요.

세율표(2주택 이하)

1세대 1주택 — 공시가격별 비교

기본공제 12억 원, 재산세 공정 45%. 종부세 공정 60%(현행)·80%·100%(가정) 비교. 연간 보유세(재산세+지방교육세+ 종부세+농특세) 기준.

12억 원은 종부세 과세표준이 0이라 재산세·지방교육세만 부과됩니다. 20억 원대는 종부세 공정만 60%에서 80%로 올라가도 연간 약 114만 원 더 내는 구조입니다(세액공제·세부담상한 전).

케이스 1 — 공시가격 20억 원·1세대 1주택(풀어 쓴 계산)

케이스 2 — 공시가격 25억 원·1세대 1주택

과세표준이 12억 원을 넘으면 세율 구간이 1.0%에서 1.3%로 올라가 체감이 더 커집니다.

2주택 — 합산 공시가격별 비교

기본공제 9억 원, 재산세·종부세 공정 각 60%. 2주택자도 2024년 이후 일반 세율 적용. 연간 보유세 기준.

2주택 합산 18억 원 풀어 쓴 계산

계산 시 빼먹기 쉬운 것

• 재산세 공정 ≠ 종부세 공정 — 1세대 1주택 재산세는 45%, 종부세는 60%입니다. 재산세를 60%로 잡으면 과세표준·공제할 재산세가 모두 틀어집니다.
• 지방교육세(재산세×20%) — 7월 재산세 고지에 포함됩니다. 연간 보유세를 볼 때 빠지면 총액이 적게 나옵니다.
• 공제할 재산세 — 종부세 산출세액에서 차감합니다. 시행령 제4조의2 공식으로 산출하며, 단순히 납부 재산세 전액이 아닙니다.
• 1주택 세액공제 — 65세 이상·장기보유 등 조건을 맞추면 종부세가 줄 수 있어, 위 금액보다 적게 낼 수 있습니다.
• 3주택 이상 — 과세표준 12억 원 초과 구간부터 중과세율이 붙어 같은 공시가격이라도 더 많이 나갑니다.
• 6월 1일 기준 — 올해 종부세는 6월 1일 주택 수·공시가격으로 정해집니다. 그 전후 매매하면 당해 연도 부담이 달라질 수 있습니다.

비율 인상은 아직 확정 아님

종부세 공정시장가액비율은 대통령령으로 정하는데, 2022년 100% 적용 예정이었던 것을 60%로 낮춘 이력이 있습니다. 2026년 6월 현재는 60%가 그대로이고, 상향은 세제개편안·국회 심의 후에야 확정됩니다. 보유세·양도세 강화 쟁점가이드에서 배경을 함께 볼 수 있습니다.

내 집 세액 확인 순서

※ 위 예시는 세액공제·세부담상한·합산배제 임대주택 등을 반영하지 않았습니다. 정확한 금액은 홈택스(hometax.go.kr)와 관할 지자체 고지세액에서 확인하세요.