살지 않는 1주택, 세금 어떻게 달라지나
작성: WithusTools 운영자
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2026년 9월 1일 확정 정부안 기준
8월 3일 세제개편안은 「집은 사는(living) 곳」 원칙 아래 살지 않는 1주택을 실거주 1주택과 다르게 대우하려 했습니다. 그런데 9월 1일 확정된 정부안에서 가장 큰 쟁점이던 비거주 1주택 종부세 기본공제 9억 원 축소안은 철회되어 현행 12억 원이 유지됩니다. 세부담 상한도 200% 인상안 대신 현행 150%를 유지합니다.
이 글은 비거주 1주택이 현행 세법에서 어떻게 과세되는지, 확정 정부안에서 무엇이 달라지는지, 대응 전 확인할 항목을 정리합니다. 정부안은 현재 국회 재정경제기획위원회에서 심사 중이라 법률로 공포되기 전까지 바뀔 수 있습니다. 종합부동산세 계산기와 양도소득세 계산기로 본인 조건을 대입해 볼 수 있습니다.
먼저 오해부터 바로잡습니다. 현행 보유세(재산세·종부세)의 1세대 1주택 혜택은 세대 주택 수를 기준으로 하며 실제 거주 여부를 묻지 않습니다. 거주 여부가 세금을 가르는 곳은 현행에서는 양도소득세(비과세·장기보유특별공제)이고, 보유세는 정부안이 통과되면 2027년부터 차등이 시작됩니다.
비거주 1주택 — 누가 해당하나
「1주택」은 세대 기준 주택이 1채인 상태이고, 「비거주」는 본인(세대원)이 그 집에 살지 않는 상태입니다. 전세·월세로 임대하거나 비워 두거나, 직장·학교 때문에 다른 곳에 사는 경우가 대표적입니다.
| 유형 | 설명 |
|---|---|
| 전세·월세 임대 | 본인은 다른 곳에 살고 소유 주택만 임대 |
| 빈집·부모 댁 대기 | 승계·이사 예정으로 비워 둔 1채 |
| 직장·학교 근처 거주 | 다른 지역에 전·월세로 살고, 본인 명의 1채는 지방·교외에만 있음 |
| 배우자·자녀 명의 1채 | 세대 주택 수는 1채라 보유세의 1세대 1주택 특례는 가능. 다만 양도세 비과세·장특공의 거주 요건은 실제 거주 여부에 따라 달라짐 |
본인이 위 표의 어느 유형에 가까운지 먼저 정하세요. 현행에서는 양도 시점의 거주 기간이 양도세를 가르고, 정부안이 통과되면 과세기준일(6월 1일)의 거주 여부가 2027년부터 종부세 기본공제와 세액공제에 영향을 줍니다. 취학·직장·질병·부모 봉양 등 불가피한 사유의 비거주를 거주기간으로 인정하는 범위는 시행령에서 정해질 예정입니다.
현행 보유세 — 거주 여부와 무관
현행 종부세·재산세의 1세대 1주택 특례는 세대가 보유한 주택 수로 판단합니다. 임대 중이거나 비워 둔 1주택도 1세대 1주택자이면 같은 기본공제·세액공제 구조를 적용받습니다(임대주택 합산배제·다주택 여부는 별도).
| 항목 | 실거주 1세대 1주택 | 비거주 1세대 1주택 |
|---|---|---|
| 종부세 기본공제 | 12억 원 | 12억 원(동일) |
| 종부세 세액공제(연령·보유기간) | 합산 최대 80% | 동일 |
| 종부세 세부담 상한 | 전년 대비 150% | 동일 |
| 부부 공동명의 기본공제 | 부부 합산 18억 원(공동명의 특례 신청 시) | 동일 |
즉 현행에서는 「살지 않는다」는 이유만으로 보유세가 더 나오지 않습니다. 이 차이는 정부안이 통과될 때 새로 생기는 것입니다.
현행 양도세·장특공 — 거주가 갈리는 곳
현행에서 비거주 1주택이 불리해지는 지점은 양도소득세입니다. 1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유가 기본이고, 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주도 필요합니다. 장기보유특별공제도 거주 요건을 채우면 보유·거주 공제를 합쳐 최대 80%(표2)까지 받지만, 거주 요건을 못 채우면 일반 공제(최대 30%)만 적용됩니다.
| 공제 | 요건·한도 | 비거주 1주택(거주 요건 미충족) |
|---|---|---|
| 일반 공제(표1) | 3년 이상 보유, 연 2%, 최대 30%(15년 이상) | 이 공제만 적용 |
| 보유기간 공제(표2) | 3년 이상 보유, 연 4%, 최대 40% | 비과세 요건(거주 포함)을 못 채우면 적용 불가 |
| 거주기간 공제(표2) | 2년 이상 거주, 연 4%, 최대 40% | 거주 기간이 없으면 0 |
| 12억 원 이하 비과세 | 2년 보유(조정대상지역 취득은 2년 거주 포함) | 거주 요건 미충족 시 비과세 불가 |
자세한 요건은 1세대 1주택 양도소득세 가이드에서 확인할 수 있습니다.
확정 정부안 — 비거주 1주택 핵심
9월 1일 확정된 정부안에서 비거주 1주택에 영향을 주는 항목은 아래와 같습니다. 8월 3일 발표 때와 달라진 부분을 함께 표시했습니다.
| 항목 | 내용 | 적용 시점 |
|---|---|---|
| 종부세 기본공제 | 실거주 1주택 12억→14억 / 비거주 1주택 12억 유지(8월 3일 발표 때는 9억 축소안, 9월 1일 철회) | 2027~ |
| 부부 공동명의 기본공제 | 실거주 각 9억(합 18억 유지) / 비거주 각 6억(합 12억, 당초 각 4억에서 상향) | 2027~ |
| 세부담 상한 | 150% 유지(200% 인상안 철회) | 현행 유지 |
| 공정시장가액비율 | 1세대 1주택 등 60%→70%, 3주택 이상·조정대상지역 보유자는 80%까지(비거주 1주택에도 동일 비율) | 2027~2028 |
| 종부세 세액공제 | 보유기간 공제 → 거주기간 공제로 전환. 2027년은 과도기(보유공제와 거주공제 중 큰 쪽), 2028년부터 거주공제만 | 2027~2028 |
| 종부세 세율 | 2028년부터 주택 수가 아닌 가액 기준 단일 세율표 적용, 전 구간 세율 인상 | 2028~ |
| 양도세 장특공 | 2029년부터 거주기간 공제 중심으로 전환(2028년은 한시적으로 보유공제 50% 인정), 장기거주 공제 한도 신설(2029년~ 연 10억, 2028년 한시 20억) | 2028~2029 |
정리하면 비거주 1주택의 종부세 기본공제는 줄지 않지만, 실거주 1주택은 14억으로 늘어 차이가 2억 원 생기고, 세액공제가 거주기간 중심으로 바뀌며, 양도세 장특공도 거주 중심으로 옮겨 갑니다. 2026년 부동산 세제개편안 총정리에서 전체 흐름을 볼 수 있습니다.
공시 15억·20억 — 기본공제 차이 예시
정부안 가정: 공정시장가액비율 70%(2027년 1주택 기준). 세율·세액공제·재산세 공제는 반영하지 않은 과세표준 비교입니다.
| 공시가격 | 실거주 1주택 | 비거주 1주택 | 과세표준 차이 |
|---|---|---|---|
| 15억 원 | (15−14)억×70% = 0.7억 원 | (15−12)억×70% = 2.1억 원 | 1.4억 원 |
| 20억 원 | (20−14)억×70% = 4.2억 원 | (20−12)억×70% = 5.6억 원 | 1.4억 원 |
| 13억 원 | 종부세 과세표준 없음 | (13−12)억×70% = 0.7억 원 | 0.7억 원 |
공시가격이 같아도 비거주 1주택은 과세표준이 최대 1.4억 원(2억 원×70%) 더 큽니다. 실제 세액은 세율 구간과 세액공제에 따라 달라지므로 종합부동산세 계산기와 1세대 1주택 종부세 구간별 금액을 함께 확인하세요.
보유세 인상과 임대료 — 세입자 부담 우려
국회 재정경제기획위원회 검토보고서(10월 보도)는 거주공제 전환·세율 인상이 임대 매물을 줄이고 늘어난 세 부담이 임대료로 넘어갈 가능성이 있다고 지적했습니다. 특히 부부 공동명의 비거주 주택은 현행 합 18억 공제에서 합 12억으로 낮아져 세 부담이 급증할 수 있다는 점도 언급됐습니다.
비거주 1주택이 임대 중이라면, 보유세 증가분을 월세에 얼마나 전가할 수 있는지(관리비·수선비와 구분), 계약 갱신 시점의 관행을 함께 봐야 합니다.
대응 시나리오 — 버티기·전환·매도
정부안이 아직 국회를 통과하지 않았으므로 「지금 당장 팔아야 하나」보다 현행 세법에서 연간 부담과 양도세가 얼마인지를 먼저 숫자로 잡는 게 순서입니다. 실거주 전환은 양도세 요건(거주 기간)과 2027년 이후 보유세 차등을 함께 줄일 수 있지만 이사·직장·학군 비용과 맞물립니다.
| 상황 | 검토 |
|---|---|
| 당분간 임대 유지 | 현행 보유세는 실거주와 동일. 2027년 이후 기본공제(14억/12억)·세액공제 전환 영향과 임대수익 비교 |
| 실거주 전환 검토 | 전입·임대차 종료 일정, 양도세 비과세·장특공의 거주 기간(2년 이상) 충족 여부. 2027년 6월 1일 기준 거주 여부 |
| 매도 검토 | 비거주 상태 양도세(장특공 일반 공제 최대 30%), 조정지역·다주택 여부, 2029년 이후 장특공 전환 영향 |
| 증여·상속 예정 | 보유세 납부 주체·거주 요건이 바뀌는지 확인. 증여·상속 취득세는 별도 시뮬레이션 |
「세금만」 보고 결정하기보다 이사 비용, 임대수익, 생활비 전체를 함께 보는 편이 낫습니다.
대응 체크리스트
아래를 채워 두면 국회 심사 결과와 시행령이 나왔을 때 「나에게 해당되는지」를 빠르게 판단할 수 있습니다.
| 항목 | 확인 |
|---|---|
| 1. 6월 1일 기준 세대 주택 수·전원 거주 여부 | □ |
| 2. 현행 연간 보유세(계산기·홈택스)와 2027년 이후 기본공제·세액공제 변화 | □ |
| 3. 양도 시 거주기간·장특공·비과세 요건 충족 여부 | □ |
| 4. 정부안 국회 통과 여부 — 기본공제·공정비율·장특공·시행일 | □ |
| 5. 실거주 전환·매도·임대 유지 손익 비교 | □ |
| 6. 임대 중이면 계약 갱신·월세 전가 가능 범위 검토 | □ |
※ 거주·주택 수 판정은 사안별로 달라질 수 있습니다. 분쟁 소지가 있으면 세무사·관할 지자체에 확인하세요.
참고·출처
본 글은 운영자가 확인한 공공 자료를 바탕으로 작성했습니다. 세율·요율·심사 기준은 변경될 수 있으므로 아래 공식 사이트에서 최신 내용을 확인하세요.