살지 않는 1주택, 세금 어떻게 달라지나

2026년 8월 3일 정부안 기준

8·3 세제개편안은 「집은 사는(living) 곳」 원칙 아래 살지 않는 1주택에 대한 보유세·양도세 부담을 실거주 1주택과 더 크게 차등합니다. 세대에 집이 한 채뿐이어도 전세·월세로 임대하거나 비워 두면, 보유세·양도세에서 실거주 1세대 1주택과 다른 대우를 받습니다.

이 글은 비거주 1주택이 현행 세법에서 어떻게 과세되는지, 8·3 정부안에서 무엇이 바뀌는지, 대응 전 확인할 항목을 체크리스트로 정리합니다. 종합부동산세 계산기와 양도소득세 계산기로 본인 조건을 대입해 볼 수 있습니다.

「1주택인데 왜 다주택자처럼 세금이 나오지」라는 질문이 많습니다. 세대에 집이 한 채뿐이어도 그 집에 살지 않으면 보유세·양도세에서 실거주 1세대 1주택 혜택을 받기 어렵습니다. 이 글은 현행 세법과 8·3 정부안을 구분해 정리합니다.

이 글에서 확인할 것

전세·월세로 임대 중인 1주택, 부모 댁·지방 집만 갖고 다른 곳에 사는 경우가 대표적입니다. 먼저 6월 1일 기준 거주 여부를 확인하고, 이어서 실거주 전환·매도·임대 유지 중 어떤 선택이 유리한지 시뮬레이션하세요. 8·3 정부안은 국회 심의 전이므로 「정부안」과 현행을 구분해 읽어야 합니다.

비거주 1주택 — 누가 해당하나

「1주택」은 세대 기준 주택이 1채인 상태입니다. 그러나 종부세·재산세에서 1세대 1주택 혜택을 받으려면 6월 1일 현재 세대원 전원이 그 주택에 거주해야 합니다. 아래처럼 한 채만 갖고 있어도 비거주로 분류될 수 있습니다.

양도세 1세대 1주택 비과세(2년 거주 등)와 종부세 1세대 1주택 요건은 비슷하지만 동일하지 않습니다. 보유세는 6월 1일 거주·주택 수, 양도세는 양도 직전 1년·2년 거주가 핵심입니다.

본인이 위 표의 어느 유형에 가까운지 먼저 정하세요. 「1주택이니까 괜찮겠지」보다 6월 1일에 그 집에 살고 있었는지가 보유세, 양도 직전 거주 기간이 양도세를 가릅니다.

현행 보유세 — 실거주 1세1주택 vs 비거주 1주택

비거주 1주택은 보유세 계산에서 2주택·비거주 1주택 등 구간으로 잡힙니다. 재산세 공정 60%, 종부세 기본공제 9억, 세액공제 없음이 적용됩니다.

공시가격이 12억 원 이하여도 비거주 1주택은 종부세 과세표준이 생길 수 있습니다. 예를 들어 공시 11억이면 (11−9)억×60%=1.2억 과세표준이 잡힙니다. 실거주 1세대 1주택은 12억 이하에서 종부세가 없습니다.

공시 15억·20억 — 연간 보유세 차이

세액공제·세부담상한 미반영. 비거주는 2주택과 동일 산식 적용.

같은 1채여도 거주 여부만으로 연간 보유세가 수백만 원 달라질 수 있습니다. 1세대 1주택 종부세 구간별 금액과 재산세 45% vs 종부세 60%가이드에서 산식을 더 볼 수 있습니다.

현행 양도세 — 거주 안 하면 장특공이 줄어듦

1세대 1주택 양도소득세 비과세(공시 12억 이하 등)와 장기보유특별공제는 실제 거주가 전제입니다. 비거주 1주택은 보유만 길어도 거주기간 공제를 받기 어렵습니다.

「살지도 않는데 세금 혜택?」이라는 정부 메시지는 이 거주기간 공제·비과세 구조를 겨냥합니다. 다주택자 조정지역 중과와는 별개로, 1주택 비거주가 이번 개편 논의의 1순위 검토 대상으로 거론됩니다.

8·3 정부안 — 비거주 1주택 핵심

정부안은 실거주 1주택과 비거주 1주택의 기본공제·공정비율·장특공을 동시에 조정합니다. 비거주 1주택 보유자가 주목할 항목은 아래와 같습니다.

시가 20억 원대 비거주 1주택은 정부안 기준 보유세가 현행 대비 5배 이상 늘 수 있다는 분석도 나옵니다. 2026년 부동산 세제개편안 총정리에서 정부안·현행을 구분해 볼 수 있습니다.

보유세 인상과 임대료 — 세입자 부담 우려

보유세 부담이 커지면 일부 집주인이 비용을 임대료에 반영할 수 있다는 우려가 제기됩니다. 전세 물량 감소·월세 전환이 이어지는 상황에서, 세제 변화가 세입자에게로 넘어가지 않도록 하는 장치가 필요하다는 지적도 있습니다.

비거주 1주택이 임대 중이라면, 보유세 증가분을 월세에 얼마나 전가할 수 있는지(관리비·수선비와 구분), 계약 갱신 시점의 관행을 함께 봐야 합니다. 정부는 투기 억제와 주거 안정 사이 균형을 개편의 핵심 변수로 보고 있습니다.

대응 시나리오 — 버티기·전환·매도

정부안이 발표된 뒤에는 「지금 당장 팔아야 하나」보다 현행 세법에서 연간 부담이 얼마인지를 먼저 숫자로 잡는 게 순서입니다. 실거주 전환은 보유세를 줄일 수 있지만 이사·직장·학군 비용과 맞물리고, 매도는 양도세·장특공 조건을 함께 봐야 합니다.

실거주로 바꿔 1세대 1주택 요건을 채우면 보유세만 연 165만~230만 원(공시 15억·20억 예시) 줄일 수 있지만, 이사·직장·학군 비용과 맞물립니다. 「세금만」 보고 결정하기보다 생활비 전체를 함께 보는 편이 낫습니다.

8·3 정부안 대응 체크리스트

정부안이 발표된 뒤 아래를 채워 두면, 국회 심의·시행 시 「나에게 해당되는지」를 빠르게 판단할 수 있습니다. 특히 공정시장가액비율·장특공·거주 요건이 바뀌면 임대 유지 vs 실거주 전환 vs 매도 순위가 달라질 수 있습니다.

※ 거주·주택 수 판정은 사안별로 달라질 수 있습니다. 분쟁 소지가 있으면 세무사·관할 지자체에 확인하세요.