재산세 공정 45% vs 종부세 공정 60%… 왜 세금이 두 번 나오나

2026년 7월 기준

같은 공시가격인데 7월에 재산세·지방교육세, 12월에 종부세·농특세가 또 나오면 「한 집에 세금을 두 번 매기는 것 아닌가」라고 느끼기 쉽습니다. 실제로는 재산세용·종부세용 공정시장가액비율이 다르고, 종부세 산출 때 공제할 재산세를 빼도록 법이 정해져 있습니다. 종합부동산세 계산기로 합계를 확인한 뒤, 이 글에서는 두 비율이 어디에 쓰이는지·공제가 얼마나 빠지는지를 숫자로 풀어 씁니다.

왜 재산세·종부세가 둘 다 있나

재산세는 지방자치단체가 모든 부동산에 부과하는 지방세입니다. 종합부동산세는 공시가격이 높은 주택·토지 보유자에게 국가가 추가로 부과하는 국세입니다. 세목·관할·납부 시기가 다르기 때문에 고지서가 두 번 옵니다.

다만 종부세를 매길 때 이미 낸 재산세 일부를 공제할 재산세액으로 빼므로, 두 세금을 단순 합산하면 실제 부담보다 크게 보입니다. 비교할 때는 「재산세+지방교육세+종부세+농특세」 연간 합계를 쓰는 편이 맞습니다. 종합부동산세 4종 세목 정리에서 전체 구조를 먼저 볼 수 있습니다.

7월·12월 — 같은 집, 다른 고지

재산세는 7월에 먼저 확정·납부되고, 그 금액이 종부세 신고서의 공제할 재산세 산출에 반영됩니다. 12월 종부세는 7월에 낸 재산세와 별개로 또 내는 것처럼 보이지만, 공제 단계에서 일부가 상쇄됩니다.

공정시장가액비율 — 이름은 같고 쓰임이 다름

「공정시장가액비율」은 공시가격을 과세표준에 가깝게 반영하기 위한 계수입니다. 재산세와 종부세에 각각 다른 비율이 적용되며, 종부세 쪽에는 기본공제가 먼저 빠집니다.

1세대 1주택만 재산세 공정이 45%로 낮습니다. 종부세 공정 60%는 주택 보유자 대부분에게 동일하게 적용됩니다(토지 종부세는 100%).

같은 공시 20억 — 과세표준이 다른 이유

공시가격 20억·1세대 1주택을 예로 들면, 재산세와 종부세 과세표준 산식이 아래처럼 갈립니다.

재산세는 공시가격 전액에 45%를 곱하고, 종부세는 12억을 뺀 뒤 60%를 곱합니다. 「45%와 60% 중 작은 쪽만 적용」이 아니라, 두 번 각각 다른 기준으로 계산하는 구조입니다.

재산세 45% — 1세대 1주택만 낮은 이유

1세대 1주택 재산세는 공시가격×45%가 과세표준입니다. 공시 9억 이하면 과세표준×0.05% 단일세율이 적용되어 재산세 부담이 매우 작고, 9억을 넘으면 누진세율(0.1%~0.4%)로 전환됩니다.

같은 20억이어도 2주택은 재산세 과세표준이 12억으로 잡혀 7월 납부만 144만 원 더 큽니다. 종부세 공정은 둘 다 60%지만, 기본공제(12억 vs 9억) 차이도 겹칩니다.

종부세 60% — 기본공제와 함께 적용

종부세 공정 60%는 1세대 1주택·2주택 모두 동일합니다. 차이는 기본공제입니다. 1세대 1주택 12억, 그 외 9억을 공시가격에서 먼저 뺀 뒤 60%를 곱합니다.

공시 12억·1세대1주택 → (12억−12억)×60% = 0 → 종부세 없음(재산세만) 공시 20억·1세대1주택 → (20억−12억)×60% = 4.8억 공시 20억·2주택 → (20억−9억)×60% = 6.6억

공정시장가액비율 인상(80%·100% 등) 검토는 종부세 쪽 이야기입니다. 재산세 공정 45%와는 별개로 움직입니다. 종부세 공정 인상 시나리오를 참고하세요.

공제할 재산세 — 이중 과세를 막는 장치

종합부동산세법 시행령 제4조의2·제5조의3에 따라, 종부세 산출 시 재산세 일부를 차감합니다. 신고서 별지3호 부표(2) ⑨란 기준으로 공제 표준세액을 먼저 구하고, 실제 재산세에 비례 배분합니다.

공제 표준세액 = (공시가격 − 기본공제) × 종부세 공정 × 재산세 공정 × 표준세율(주택 0.4%) 실제 공제액 = 재산세 × (공제 표준세액 ÷ 재산세 표준세액) 종부세 납부 = 종부세(공제 전) − 실제 공제액

공제 식에 재산세 공정 45%와 종부세 공정 60%가 함께 들어갑니다. 두 비율이 종부세 납부액까지 연결되는 지점입니다.

공제 없었다면 — 20억·1세대1주택 비교

공제할 재산세가 없다고 가정하면, 12월 종부세 부담이 얼마나 커지는지 대략 볼 수 있습니다(가정 예시).

12월 쪽만 약 104만 원 차이(공제 86.4만+농특세 20%). 7월 재산세는 공제와 무관하게 동일합니다.

공시 20억·1세대1주택 — 한 줄씩 따라가기

[재산세 · 7월]
20억 × 45%(재산세 공정) = 9억(과세표준)
→ 재산세 297만 + 지방교육세 59.4만 = 356.4만

[종부세 · 12월]
(20억 − 12억) × 60%(종부세 공정) = 4.8억(과세표준)
→ 4.8억×0.7%−60만 = 276만(공제 전)
→ 공제할 재산세 86.4만 차감 = 189.6만
→ 농특세 20% = 227.5만(종부+농특)

[연간 보유세]
356.4만 + 227.5만 = 583.9만

1세대 1주택 세액공제(연령·보유기간)는 위 189.6만(공제 전 종부세)에서 추가로 빠집니다. 1세대 1주택 구간별 금액에서 세액공제 적용 예시를 볼 수 있습니다.

2주택 — 재산·종부 공정 모두 60%인 경우

2주택은 재산세·종부세 공정이 둘 다 60%입니다. 그래도 과세표준 산식이 다르고, 기본공제 9억만 종부세에 적용됩니다.

연간 보유세 — 이렇게 합치면 됨

「두 번 나온다」는 느낌을 줄이려면, 아래 네 항목을 더한 값이 실질 연간 부담입니다. 7월·12월로 나뉘어 빠져 나갈 뿐입니다.

연간 보유세 = 재산세 + 지방교육세(재산세×20%) + 종부세 + 농특세(종부세×20%)

세부담상한·1세대1주택 세액공제·합산배제 임대주택은 위 합계에서 추가로 조정됩니다.

자주 헷갈리는 점

두 비율·공제 확인 순서

※ 정확한 공제액·납부세액은 홈택스(hometax.go.kr) 종합부동산세 신고서·모의계산 결과를 따르세요.