종합부동산세란? 재산세·지방교육세·종부세·농특세 한 번에 정리

2026년 7월 기준

주택을 보유하는 동안 매년 부과되는 세금을 통틀어 보유세라고 부릅니다. 실무에서는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세, 줄여 종부세)가 따로 고지되지만, 금액 산출은 서로 연결되어 있습니다. 종합부동산세 계산기로 연간 합계를 빠르게 확인한 뒤, 이 글에서는 4종 세목이 각각 무엇인지·언제·어떤 기준으로 매겨지는지를 처음부터 정리합니다. 세액공제·합산배제 임대주택·세부담상한 등 세부 요건은 하단 관련 가이드에서 이어집니다.

보유세 4종 한눈에

아파트 한 채를 1년 내내 갖고 있으면, 통상 아래 네 가지가 연간 보유세 합계에 포함됩니다. 재산세와 지방교육세는 관할 지자체가 7월에, 종부세와 농어촌특별세는 국세청이 12월에 고지합니다.

「종합부동산세」는 위 네 가지 중 ③ 종부세만 가리키는 경우가 많습니다. 이 글 제목의 「종합부동산세란?」도 그 의미에 가깝지만, 실무에서 연간 부담을 말할 때는 재산세·지방교육세까지 합친 연간 보유세로 보는 편이 맞습니다.

취득세·양도세와 어떻게 다른가

공시가격 12억 원 아파트를 5억 원에 샀다면, 취득세는 5억 원(취득가) 기준이고 보유세는 12억 원(공시가격) 기준입니다. 매매가와 공시가격이 다르기 때문에 「집값 대비 보유세가 왜 이렇게 나오지?」라는 질문이 자주 나옵니다. 취득세율은 2026년 취득세율 정리, 양도세는 매도 시 별도 신고 대상입니다.

과세 기준: 공시가격·6월 1일

보유세는 매매가가 아니라 해당 연도 공시가격(주택 공시가격)을 기준으로 합니다. 공시가격은 매년 4월 30일 전후 국토교통부 고시로 확정되며, realtyprice.kr·정부24·홈택스에서 조회할 수 있습니다.

종부세의 주택 수·1세대 1주택 여부·합산 대상 토지는 매년 6월 1일 현재 보유 현황으로 판단합니다. 6월 2일에 두 번째 주택을 사도 그해 종부세는 1주택 기준으로 계산되고, 반대로 5월 31일에 매도했다면 그해에는 1주택으로 잡힙니다. 재산세도 같은 해 공시가격·6월 1일 주택 수 등을 반영해 7월에 고지됩니다.

① 재산세·지방교육세(7월 납부)

재산세는 지방자치단체가 부과하는 세금입니다. 주택분 과세표준은 공시가격 × 재산세 공정시장가액비율이고, 여기에 지방세법상 누진세율을 적용합니다. 산출된 재산세에 지방교육세 20%가 더해집니다.

예) 공시가격 8억·1세대 1주택 → 과세표준 8억×45%=3.6억 → 재산세 3.6억×0.05%=18만 원, 지방교육세 3.6만 원, 합계 약 21.6만 원. 공시가격 9억·1세대 1주택 → 9억×45%=4.05억 → 재산세 약 20.3만 원, 지방교육세 약 4.1만 원, 합계 약 24.3만 원. 공시가격 12억·1세대 1주택 → 12억×45%=5.4억 과세표준에 누진 적용 → 재산세 약 153만 원, 지방교육세 약 31만 원, 합계 약 184만 원(종부세 없음).

② 종합부동산세·농특세(12월 납부)

종부세는 공시가격이 일정 수준을 넘는 주택·토지 보유자에게 부과되는 국세입니다. 1세대 1주택이라도 공시가격이 12억 원을 넘으면(기본공제 초과분) 과세 대상이 됩니다. 2주택 이상·법인 보유 주택은 기본공제 9억 원(법인은 0원)부터 계산합니다.

종부세 납부세액이 확정되면 그 금액의 20%를 농어촌특별세로 추가 납부합니다. 취득세 때의 농특세(전용 85㎡ 초과 0.2% 등)와 별도 세목이므로 혼동하지 않도록 구분하세요.

재산세 공정 45% vs 종부세 공정 60%

「공정시장가액비율」이라는 이름은 같지만 재산세용과 종부세용이 별도입니다. 같은 공시가격 20억 원·1세대 1주택이면 재산세 과세표준은 20억×45%=9억, 종부세 과세표준은 (20억−12억)×60%=4.8억으로 잡힙니다.

2026년 6~7월 정부가 종부세 공정시장가액비율 인상을 검토한다는 보도가 있었으나, 7월 2일 현재 법령상 60%가 그대로입니다. 인상 시나리오별 금액은 종부세 공정시장가액비율 계산 예시가이드를 참고하세요.

기본공제·과세표준

종부세 과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 종부세 공정시장가액비율 예) 1세대 1주택 공시 25억 → (25억 − 12억) × 60% = 7.8억 원

공시가격이 기본공제 이하이면 종부세 과세표준은 0입니다. 12억 원 공시 1세대 1주택은 종부세가 없고 재산세만 부과됩니다.

종부세 세율(주택·개인)

2023년 이후 세율. 과세표준에 누진세율−누진공제를 적용합니다. 3주택 이상은 12억 원 초과 구간부터 중과됩니다.

예) 과세표준 4.8억(20억 공시·1세대1주택) → 4.8억×0.7%−60만=276만 원(공제 전 종부세). 1세대 1주택은 여기서 연령·보유기간 세액공제(한도 80%)가 추가로 적용될 수 있습니다.

공제할 재산세 — 종부세와 재산세가 겹치지 않게

재산세를 이미 7월에 냈는데 12월에 종부세까지 내면 이중 과세 아닌가 하는 질문이 많습니다. 종부세 산출 시 공제할 재산세액을 차감하도록 되어 있습니다(종합부동산세법 시행령 제4조의2). 다만 재산세 전액이 통째로 빠지는 것은 아니고, 아래 공식으로 산출한 금액만큼만 공제됩니다.

공제 표준세액 = (공시가격 − 기본공제) × 종부세 공정 × 재산세 공정 × 표준세율(주택 0.4%) 실제 공제액 = 재산세 × (공제 표준세액 ÷ 재산세 표준세액)

연간 보유세 계산 흐름

[① 재산세 · 지방세 · 7월]
공시가격 × 재산세 공정(1세대1주택 45%·일반 60%)
  = 재산세 과세표준 × 누진세율
  = 재산세 + 지방교육세(재산세 × 20%)

[② 종부세 · 국세 · 12월]
(공시가격 − 기본공제) × 종부세 공정(주택 60%)
  = 종부세 과세표준 × 세율 − 누진공제
  = 종부세(공제 전) − 공제할 재산세
  − 1세대1주택 세액공제(한도 80%) − 세부담상한(150%)
  = 종부세 납부세액 + 농어촌특별세(20%)

[③ 연간 보유세 합계]
재산세 + 지방교육세 + 종부세 + 농특세

납부 시기는 7월과 12월로 나뉘지만, 연간 부담을 비교할 때는 위 합계를 씁니다. 세부담상한·1세대1주택 세액공제·합산배제 임대주택은 개별 요건 충족 시에만 적용됩니다.

1세대 1주택 — 공시가격별 연간 보유세

기본공제 12억·재산세 공정 45%·종부세 공정 60%(현행). 세액공제·세부담상한 반영 전 합계입니다.

12억 원은 「종부세 면제」로 많이 알려져 있지만, 정확히는 종부세 과세표준이 0이라 12억을 넘기 전까지는 재산세·지방교육세만 내는 구조입니다. 12억 1천만 원만 넘어도 종부세가 붙기 시작합니다.

공시가격 20억 원·1세대 1주택 — 단계별 합계

60세 이상·10년 이상 보유 등 1세대 1주택 세액공제를 받으면 12월 납부액이 더 줄어들 수 있습니다. 직전 연도 대비 세부담상한(150%)도 적용 대상이면 상한이 걸립니다.

신고·납부 방법과 기한

홈택스 「종합부동산세 모의계산」으로 12월 예상액을 미리 볼 수 있습니다. 7월 재산세 고지서와 숫자를 맞춰 보는 것이 오류를 잡는 데 가장 빠릅니다.

자주 헷갈리는 점

1세대 1주택 요건(세대·거주·보유 기간 등)은 종부세뿐 아니라 양도세 비과세와도 연결됩니다. 다주택자 종부세· 대출 규제는 다주택자 규제 정리를 함께 보세요.

내 집 보유세 확인 순서

※ 합산배제 임대주택·법인 보유·토지분 등은 본 글 범위 밖입니다. 세액공제·세부담상한·개편안 동향은 관련 가이드·홈택스 고지를 기준으로 확인하세요.