1세대 1주택 종부세 얼마나 나올까… 공시가격·12억 공제 구간별

2026년 7월 기준

1세대 1주택이라도 공시가격이 12억 원을 넘으면 종합부동산세(종부세) 대상이 됩니다. 12억 이하라면 재산세· 지방교육세만 내고, 그 이상부터 12월에 종부세·농어촌특별세가 추가됩니다. 종합부동산세 계산기에 공시가격을 넣으면 연간 합계를 바로 볼 수 있고, 이 글에서는 구간별로 금액이 왜·어디서 올라가는지를 표로 풀어 씁니다. 세부담상한·합산배제 임대주택은 별도 요건이 있으므로 하단에서 구분합니다.

1세대 1주택 요건(보유세 관점)

종부세에서 1세대 1주택 혜택(기본공제 12억·재산세 공정 45%·세액공제)을 받으려면, 6월 1일 현재 세대 전체가 주택 1채만 보유하고, 그 주택에 세대원 전원이 거주해야 합니다. 배우자 명의 주택· 조합원 입주권 등도 주택 수에 포함될 수 있으므로, 「내 이름만 1채」라고 단정하지 않는 편이 안전합니다.

양도세 1세대 1주택 비과세(2년 거주 등)와 종부세 1세대 1주택 요건은 비슷하지만 동일하지 않습니다. 보유세만 볼 때는 6월 1일 거주·주택 수가 핵심입니다.

12억 기본공제 — 종부세가 붙는 기준선

종부세 과세표준은 (공시가격 − 12억) × 60%입니다. 공시가격이 12억 원 이하면 괄호 안이 0 이하가 되어 종부세는 없습니다. 「12억까지 면제」라고 부르지만, 정확히는 종부세 과세표준이 0인 것이고 재산세는 공시가격 전체에 대해 계속 부과됩니다.

공시 12억 → (12억−12억)×60% = 0 → 종부세 없음, 재산세만 공시 13억 → (13억−12억)×60% = 0.6억 → 종부세 과세 시작 공시 20억 → (20억−12억)×60% = 4.8억

12억 1천만 원만 넘어도 종부세가 발생합니다. 매매가가 8억이어도 공시가격이 13억이면 종부세 대상입니다. 종합부동산세 입문 정리에서 4종 세목 구조를 함께 볼 수 있습니다.

1세대 1주택 연간 보유세 계산 구조

12억 이하: 재산세·지방교육세만

1세대 1주택·종부세 공정 60%·세액공제·세부담상한 반영 전. 아래 금액은 국세청·지방세법 표준세율 기준 산출값입니다.

9억→10억: 재산세가 한 번에 뛰는 구간

1세대 1주택·공시가격 9억 원 이하는 재산세 과세표준(공시×45%)에 0.05% 단일세율이 적용됩니다. 9억 1천만 원부터는 누진세율(0.1%~0.4%)로 바뀌어, 종부세와 무관하게 재산세만 크게 올라갑니다.

공시가격이 9억 부근인 매물은 1천만 원 차이로 연간 재산세 부담이 100만 원 넘게 벌어질 수 있습니다. realtyprice.kr에서 당해 연도 공시가격을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

12억→13억: 종부세가 붙는 구간

12억 원까지는 12월 납부가 없었는데, 13억 원부터 종부세·농특세가 추가됩니다. 1억 원 공시 차이에 연간 보유세가 약 45만 원 늘어나는 식입니다(아래 표 기준).

13억 원 종부세 산출: 과세표준 (13−12)억×60%=0.6억 → 0.6억×0.5%=30만(공제 전) → 공제할 재산세 10.8만 차감 → 종부세 19.2만 + 농특세 3.8만 ≈ 23.0만 원.

공시가격별 연간·7월·12월 납부액

1세대 1주택·세액공제·세부담상한 반영 전. 종부세 공정 60%(현행).

25억 원부터는 12월 납부(종부+농특)가 7월(재산+지방교육)보다 커집니다. 과세표준 12억 원을 넘으면 종부세 세율이 1.0%에서 1.3% 구간으로 올라가 체감이 더 커집니다.

공시가격 15억 원 — 단계별 계산

공시 20억·25억 원 — 자주 묻는 구간

20억 원 상세 단계는 종합부동산세 입문 정리· 공정시장가액비율 시나리오가이드와 숫자가 맞습니다. 공시가격 인상만으로도 7월·12월 모두 오를 수 있습니다.

1세대 1주택 세액공제(연령·보유기간)

1세대 1주택 종부세에는 연령 공제 + 보유기간 공제가 더해지며, 합계 한도는 80%입니다. 재산세에는 적용되지 않고 12월 종부세(공제 전)에서만 차감됩니다.

공시 20억·1세대 1주택 기준, 세액공제 적용 전후 비교입니다.

7월 재산세 356.4만 원은 공제와 무관하게 동일합니다. 홈택스 신고 시 연령·보유기간이 자동 반영되는지 모의계산으로 확인하세요.

7월·12월 납부 — 같은 집, 두 번 고지

연간 보유세를 비교할 때는 합계를 쓰지만, 실제 통장에서는 7월과 12월에 나눠 빠져 나갑니다. 재산세는 위택스· 지자체 고지, 종부세는 홈택스에서 신고·납부합니다.

종부세 250만 원 초과 시 6개월 이내 분납을 신청할 수 있습니다(농특세는 분납 비율에 따라 함께 분납).

1세대 1주택 요건을 못 채우면

6월 1일에 2주택이거나, 세대원 전원이 거주하지 않으면 기본공제 9억·재산세 공정 60%·세액공제 없음으로 계산됩니다. 공시 15억·2주택이면 종부세 과세표준 (15−9)억×60%=3.6억으로, 1세대 1주택 15억(1.8억)보다 훨씬 큽니다.

2주택·다주택자 세율·대출 규제는 다주택자 규제 정리를 참고하세요.

내 집 종부세 확인 순서

※ 세부담상한(직전 연도 대비 150%)·합산배제 임대주택·공시가격 이의신청 등은 본 글 범위 밖입니다. 고지· 모의계산 결과를 최종 기준으로 하세요.