2026년 7월 부동산 세제개편 예상 총정리 | OECD·구윤철·종부세·장특공

2026년 7월 8일 기준

정부는 7월 말 부동산 세제개편안 발표를 준비 중입니다. 이재명 대통령·김용범 정책실장에 이어 구윤철 부총리 겸 기재부 장관이 「실거주 중심」「보유세·거래세 균형」을 공식 언급했고, OECD도 거래세에서 보유세로의 전환을 권고했습니다. 다만 세율·공제 변경은 아직 법으로 확정되지 않았습니다.

이 글은 발표 전 예상·보도·정부 발언을 정리한 것입니다. 확정안·검토 중인 카드·현행 세법을 구분해 읽어 주세요. 정부 세제개편안이 공개되면 본문과 표를 갱신할 예정입니다.

OECD 권고 배경(2026년 7월 2일)

경제협력개발기구(OECD)는 2026년 7월 2일 「2026 한국경제보고서(OECD Economic Surveys: Korea 2026)」에서 한국 부동산 세제를 거래세 중심에서 보유세(반복 과세) 중심으로 단계 전환할 것을 권고했습니다. 정부의 개편 논의와 방향이 겹치는 부분이 많아 국내 보도에서도 배경 자료로 인용됩니다.

OECD는 전체 부동산 세 부담은 OECD 대비 높은 편이나, 경제적 왜곡이 상대적으로 적은 보유세 비중이 낮다는 점을 문제 삼았습니다.

• 세수 중립적 전환 — 거래세 비중을 줄이고 보유세 비중을 늘리면 주거 이동성·노동시장 효율·주택 시장 마찰 완화에 기여할 수 있다는 취지
• 비실거주·저활용 자산 — 실거주가 아닌 주택·공실·별장 등 활용도가 낮은 자산에 더 높은 보유세율 적용 검토 권고
• 장기 과제 — 시장가격 기반 과세·거주형태 중립성(tenure neutrality) 확대
• 유의점 — 한국 주택시장 특수성·저소득층 부담을 고려한 신중·단계적 설계 필요 (OECD 측 설명)

OECD 권고는 정부 입법안이 아닙니다. 다만 「보유세 강화 + 거래 부담 완화의 균형」이라는 정부 발언과 맞물려 해석되고 있습니다.

정부 발언 경과

구 부총리는 「다주택·투자용·내가 살지 않는 주택」에 정부가 인센티브를 줄 이유가 없다는 취지를 밝혔고, 집을 매수(buying) 대상이 아닌 거주(living) 공간으로 보겠다고 반복 설명했습니다. 김용범 실장은 반도체 호황 등으로 늘어난 유동성이 부동산으로 흘러들 경우 「세금을 내고도 남는 장사」 기대가 생길 수 있다며, 규제만으로는 부족할 수 있다는 취지도 밝혔습니다.

구윤철 부총리 발언 핵심(7월 7일)

확정 vs 검토 중

지금 시점에서 구분해야 할 것은 「방향 공식화」와 「세율·요건 변경 확정」입니다.

현행 보유세(종합부동산세·재산세)

2026년 7월 8일 현재 적용 기준. 개편안 발표 전까지는 이 규정이 유효합니다.

종부세 과세표준은 (공시가격 합계 − 기본공제) × 종부세 공정시장가액비율(60%)로 산출됩니다. 1세대 1주택 재산세는 별도로 공시가격 × 45%가 적용되며, 종부세 산출 시 시행령 제4조의2에 따라 공제할 재산세가 차감됩니다. 공시가격 25억·1주택이면 (25억 − 12억) × 60% = 7.8억이 종부세 과세표준입니다.

검토 중인 보유세 카드

7월 세제개편안에 담길 수 있다고 거론되는 항목입니다. 최종안은 미확정입니다.

공정시장가액비율 60% → 80% 가정 시(1주택)

공시가격 합계 25억 원, 기본공제 12억 원

비율만 올라가도 세율을 건드리지 않아도 종부세액이 늘어납니다. 실제 인상 폭은 개편안·국회 협의에 따라 달라집니다.

현행 양도세·장기보유특별공제

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 이미 재시행된 상태입니다. 이번 개편 논의는 그 위에 1주택·비거주 보유자 장특공을 손볼 가능성이 거론됩니다.

세대 내 1주택이어도 실제 거주하지 않으면 거주기간 공제를 받기 어렵고, 보유기간 공제만으로는 한도가 낮습니다. 정부가 검토한다고 알려진 것은 이 「빈집·임대용 1주택」에 대한 혜택을 더 줄이는 방향입니다.

검토 중인 양도세 카드

다주택자 조정지역 중과는 이미 적용 중이므로, 이번 논의의 초점은 1주택·특히 비거주 보유와 고가 보유세에 맞춰져 있습니다. 취득·보유·양도 전 과정의 세 부담을 함께 보며 설계하겠다는 정부 입장도 전해졌습니다. 일부 보도에서는 보유세 인상과 함께 거래세(취득세 등) 부담 완화를 묶어 「균형」을 맞추는 시나리오도 거론되나, 확정된 안은 없습니다.

누가 영향을 크게 받을 수 있나

흔한 오해

• 「이미 세율이 올랐다」 — 7월 초 현재 종부세·장특공 규정은 개편 전과 동일합니다.
• 「OECD 권고 = 곧 시행」 — OECD는 정책 권고 기관이며, 입법은 정부·국회 절차를 거칩니다.
• 「구 부총리가 공정비율 80% 확정」 — 7월 7일 인터뷰에서 구체 수치는 확인되지 않았습니다.
• 「7월 발표 = 내년 바로 적용」 — 국회 심의·시행 시점에 따라 적용 연도가 달라질 수 있습니다.
• 「보유세만 오르면 집값이 떨어진다」 — 전문가 사이에서 보유세·거래세 동시 인상이 전월세·매매가에 미치는 영향을 두고 의견이 갈립니다.
• 「다주택 중과와 이번 개편이 같다」 — 5월 재시행된 다주택 중과와 별개로, 이번은 보유세·1주택 양도 공제 쪽 논의입니다.

개편안 발표 전 체크리스트

※ 세제개편안 내용·시행일은 정부 발표 및 국회 심의 결과에 따라 달라집니다. 정부안 공개 후 본 가이드를 갱신할 예정이며, 확정 세액은 홈택스(hometax.go.kr) 또는 관할 세무과에서 확인할 것을 권장합니다.