2026년 부동산 세제개편안 총정리 | 8·3 정부안·종부세·양도세

2026년 9월 1일 확정 정부안 기준

재정경제부는 2026년 8월 3일 2026년 세제개편안을 발표했고, 입법예고와 의견 수렴을 거쳐 9월 1일 국무회의에서 정부안을 최종 확정해 국회에 제출했습니다. 이 과정에서 비거주 1주택 종부세 기본공제는 9억 원 축소안이 철회되어 현행 12억 원이 유지되고, 세부담 상한도 200% 인상안 대신 현행 150%를 유지하는 것으로 수정됐습니다. 핵심은 「실거주 중심」 과세로, 종부세는 주택 수 기준을 없애고 가액·거주 여부 중심으로 재편하고, 양도세 장기보유특별공제는 보유 공제를 단계적으로 폐지해 거주 기간 공제로 전환합니다.

이 글은 9월 1일 확정 정부안과 현행 세법을 구분해 정리합니다. 정부안은 현재 정기국회(재정경제기획위원회)에서 심사 중이며 법률로 공포되기 전까지 내용이 바뀔 수 있습니다.

OECD 권고 배경(2026년 7월 2일)

경제협력개발기구(OECD)는 2026년 7월 2일 「2026 한국경제보고서(OECD Economic Surveys: Korea 2026)」에서 한국 부동산 세제를 거래세 중심에서 보유세(반복 과세) 중심으로 단계 전환할 것을 권고했습니다. 정부의 개편 논의와 방향이 겹치는 부분이 많아 국내 보도에서도 배경 자료로 인용됩니다.

OECD는 전체 부동산 세 부담은 OECD 대비 높은 편이나, 경제적 왜곡이 상대적으로 적은 보유세 비중이 낮다는 점을 문제 삼았습니다.

• 세수 중립적 전환 — 거래세 비중을 줄이고 보유세 비중을 늘리면 주거 이동성·노동시장 효율·주택 시장 마찰 완화에 기여할 수 있다는 취지
• 비실거주·저활용 자산 — 실거주가 아닌 주택·공실·별장 등 활용도가 낮은 자산에 더 높은 보유세율 적용 검토 권고
• 장기 과제 — 시장가격 기반 과세·거주형태 중립성(tenure neutrality) 확대
• 유의점 — 한국 주택시장 특수성·저소득층 부담을 고려한 신중·단계적 설계 필요 (OECD 측 설명)

OECD 권고는 정부 입법안이 아닙니다. 다만 「보유세 강화 + 거래 부담 완화의 균형」이라는 정부 발언과 맞물려 해석되고 있습니다.

정부 발언 경과

구 부총리는 「다주택·투자용·내가 살지 않는 주택」에 정부가 인센티브를 줄 이유가 없다는 취지를 밝혔고, 집을 매수(buying) 대상이 아닌 거주(living) 공간으로 보겠다고 반복 설명했습니다. 김용범 실장은 반도체 호황 등으로 늘어난 유동성이 부동산으로 흘러들 경우 「세금을 내고도 남는 장사」 기대가 생길 수 있다며, 규제만으로는 부족할 수 있다는 취지도 밝혔습니다.

구윤철 부총리 발언 핵심(7월 7일)

정부안 vs 현행 vs 국회 심의

정부안은 9월 1일 확정돼 국회에 제출됐지만, 법률로 시행되려면 국회 통과가 필요합니다.

현행 보유세(종합부동산세·재산세)

2026년 7월 8일 현재 적용 기준. 개편안 발표 전까지는 이 규정이 유효합니다.

종부세 과세표준은 (공시가격 합계 − 기본공제) × 종부세 공정시장가액비율(60%)로 산출됩니다. 1세대 1주택 재산세는 별도로 공시가격 × 45%가 적용되며, 종부세 산출 시 시행령 제4조의2에 따라 공제할 재산세가 차감됩니다. 공시가격 25억·1주택이면 (25억 − 12억) × 60% = 7.8억이 종부세 과세표준입니다.

정부안 보유세(종부세) 개편

8·3 정부안에 담긴 종부세 핵심 변경입니다. 적용은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 단계적으로 진행됩니다.

공정시장가액비율 60% → 70% 가정 시(1주택)

공시가격 합계 25억 원, 기본공제 12억 원(현행·비거주 정부안 동일)

3주택·조정지역은 2028년부터 80%까지 올라갑니다. 국회 심의 결과에 따라 수치·시점이 달라질 수 있습니다.

현행 양도세·장기보유특별공제

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 이미 재시행된 상태입니다. 이번 정부안은 그 위에 장기보유특별공제를 2029년부터 거주 기간 중심으로 전환하는 내용을 담고 있습니다.

세대 내 1주택이어도 실제 거주하지 않으면 거주기간 공제를 받기 어렵고, 보유기간 공제만으로는 한도가 낮습니다. 정부안(2029년~)은 이 「빈집·임대용 1주택」에 대한 보유 공제 혜택을 없애고 거주 기간 중심으로 바꾸는 방향입니다.

정부안 양도세(장특공) 개편

다주택자 조정지역 중과는 이미 적용 중입니다. 이번 정부안은 1주택·비거주 보유와 고가 보유세를 함께 조정합니다. 10년 이상 거주·양도가 30억 이하 1세1주택 기본공제 확대, 65세 이상 수도권→비수도권 이주 감면 등 완화 조항도 포함됩니다.

누가 영향을 크게 받을 수 있나

흔한 오해

• 「이미 세율이 올랐다」 — 2026년 현재 적용 중인 종부세·장특공 규정은 개편 전과 동일합니다. 정부안은 2027년 이후 단계 적용입니다.
• 「비거주 1주택은 종부세 기본공제가 9억으로 줄어든다」 — 8월 3일 발표안이었지만 9월 1일 확정 정부안에서 철회돼 12억 원이 유지됩니다. 세부담 상한 200% 인상안도 철회됐습니다.
• 「정부안 = 곧 시행」 — 9월 1일 확정 정부안도 국회 통과·공포를 거쳐야 법률이 됩니다. 10월 현재 재정경제기획위원회 심사 단계이며, 국회 검토보고서는 세율·공정비율 인상의 중첩 부담 등을 지적했습니다.
• 「공정비율 80%·100% 확정」 — 정부안은 1주택 70%, 3주택·조정지역 80%까지입니다. 100%는 포함되지 않았습니다.
• 「8월 발표 = 내년 바로 적용」 — 항목별로 2027·2028·2029년 등 적용 시점이 다릅니다.
• 「초고가 기준 30억·50억 확정」 — 단일 과세선이 아니라 가액 구간별 세율 인상 구조입니다.
• 「다주택 중과와 이번 개편이 같다」 — 5월 재시행된 다주택 중과와 별개로, 이번은 보유세·1주택 양도 공제 쪽 개편입니다.

개편안 대응 체크리스트

※ 정부안은 국회 심사·시행령 확정 과정에서 변경될 수 있습니다. 확정 세액은 홈택스(hometax.go.kr) 또는 관할 세무과에서 확인할 것을 권장합니다.