광주·나주·장성·화순 토지거래허가…7월 14일부터 허가·실거주가 필요한 것

2026년 7월 9일 지정 · 7월 14일 시행

국토교통부는 7월 9일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐, 호남 반도체 첨단국가산단(반도체 클러스터) 예정지인 광주 군공항 부지와 인근 일대 364.19㎢를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 효력은 7월 14일부터 2028년 7월 13일까지 2년간입니다.

6월 29일 정부가 호남권 반도체 메가프로젝트를 발표한 뒤 「칩세권」 투기 우려가 커지자 선제 조치로 나온 지정입니다. 동탄·기흥·구리는 규제지역과 토허가 겹치지만, 광주권은 토지거래허가구역만 새로 묶였습니다. LTV·취득세 중과는 그대로이고, 매매 계약 전 허가·실거주·실이용 의무가 핵심입니다.

어디가 해당되나 — 364.19㎢ 범위

대상은 법정동·리 경계를 기준으로 확정됐습니다. 반도체 산단이 들어설 군공항 부지(국·공유지)는 제외되지만, 부지 내 사유지 11필지는 허가 대상에 포함됩니다.

개발 예정지 주변뿐 아니라 장성·화순 등 인접 지역까지 넓게 묶여, 지역 주민·업계에서 재산권·거래 불편 우려가 제기되고 있습니다. 내 매물이 해당되는지는 관할 구·시·군청 토지거래허가 담당 부서에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.

토지거래허가 — 무엇이 달라지나

허가 없이 계약하면 무효가 될 수 있습니다. 국토부는 용인 반도체 국가산단과 동일한 면적 기준을 적용했다고 밝혔습니다.

허가 면적 기준 — 용도지역별

아래 면적을 초과하는 토지·주택을 거래할 때 허가가 필요합니다.

일반 아파트는 대지 지분이 60㎡를 넘는 경우가 많아 대부분 허가 대상입니다. 소형 다세대·오피스텔 등은 지분 면적을 등기부등본·분양서류로 확인해야 합니다.

동탄·기흥·구리와 다른 점

2026년 7월 수도권·호남권 토허 지정은 같은 「투기 차단」 목적이지만, 적용 방식이 다릅니다.

광주권 실거주 매수자는 LTV는 수도권 규제지역보다 유리할 수 있지만, 토지·단독주택·상업용 토지 거래까지 허가가 걸립니다. 동탄 쪽 규제는 동탄·기흥·구리 갭투자·토허 가이드를 참고하세요.

허가 절차·관할 구청

1. 매매계약 전 관할 지자체에 토지거래허가 신청(매수·매도 당사자 또는 대리인)
2. 이용 목적(실거주·자가사업 등)과 자금 출처 제출·심사
3. 허가 통보 후 계약 → 잔금 → 등기 순서로 진행

허가 목적이 실거주가 아니거나 자금조달계획·이용 계획을 입증하지 못하면 거절될 수 있습니다. 공인중개사를 통해 거래할 때도 계약서 작성 전 허가 완료 여부를 확인하세요.

실거주·실이용 의무

허가를 받은 뒤에는 신고한 목적대로 토지·주택을 이용해야 합니다.

「2년 실거주」는 토허 제도의 의무이고, 1가구 1주택 양도세 비과세의 2년 보유·2년 거주 요건과는 별도 제도입니다. 규제지역 지정 시 달라지는 것가이드에서 토허·대출·세금을 함께 비교할 수 있습니다.

주택 거래 예시 — 아파트·단독주택

실거주 목적 매수를 가정한 흐름입니다. 투기·단기 보유 목적은 허가 거절 가능성이 큽니다.

7월 13일까지 계약한 매물은 토허 전이라 허가 없이 진행될 수 있지만, 7월 14일 이후 신규 계약부터는 반드시 허가를 받아야 합니다. 7월 13일 계약·7월 14일 이후 잔금인 경우에도 허가 필요 여부를 구청에 확인하세요.

자주 하는 오해

• 「규제지역이 아니니까 대출·세금은 그대로」 — 맞지만, 토허구역이면 계약 전 허가·실거주 의무는 별도로 적용됩니다.
• 「아파트만 해당」 — 동탄·기흥·구리는 아파트 한정이지만, 광주권은 용도별 토지·주택 전반이 대상입니다.
• 「군공항 부지는 다 제외」 — 국·공유지는 제외되나, 부지 내 사유지 11필지는 포함됩니다.
• 「허가만 받으면 바로 전매 가능」 — 주택은 2년 실거주, 토지는 목적대로 최대 5년 이용해야 합니다.

매수·매도 전 확인

※ 허가 요건·심사 기준·처리 기간은 지자체마다 다를 수 있습니다. 취득세는 취득세 계산기, 대출 한도는 DSR 계산기로 참고하고, 최종 확인은 관할 구·시·군청과 금융기관에 하세요.