동탄·기흥·구리 갭투자·토지거래허가…7월 5일부터 막히는 것

2026년 6월 30일 발표 기준

화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 7월 1일 규제지역(투기과열·조정대상)에 더해, 7월 5일부터 토지거래허가구역이 됩니다(2027년 12월 31일까지). 경기도는 허가 대상을 해당 지역 내 아파트로 한정했습니다. 동탄 등 3곳은 상반기 거래량이 전년 대비 크게 늘며 갭투자 문의가 보도된 지역이라, 전세·대출·허가 규제를 따로 짚을 필요가 있습니다.

토지거래허가 — 무엇이 달라지나

허가 없이 계약하면 무효가 될 수 있습니다. 7월 1일 규제지역과 7월 5일 토허는 시행일이 다릅니다.

허가 신청은 매매계약 체결 전 관할 시·구청에 합니다. 동탄은 화성시 동탄구청, 기흥은 용인시 기흥구청, 구리는 구리시청이 관할입니다. 허가 목적(실거주 등)과 자금 출처를 입증하지 못하면 거절될 수 있습니다.

갭투자 — 어디가 막히나

전세를 끼고 매수하는 갭투자는 LTV 축소·토허·실거주 의무가 겹치면서 사실상 어려워집니다. 정부·금융당국 발표에서 거론된 제한은 아래와 같습니다.

동탄·기흥·구리 대부분 아파트가 3억 원을 넘기 때문에, 전세대출을 유지한 채 추가 매수하는 구조는 검토가 필요합니다.

갭투자 숫자 예시 — 7억·전세 3억

전세 보증금을 끼고 매수할 때 실제 마련할 금액(갭)과 LTV를 같이 봅니다. 전세 3억·매매가 7억 가정.

여기에 전세대출 회수·이용 제한, 토허·실거주 의무, DSR 한도가 겹치면 갭투자는 사실상 어렵습니다. 7월 5일 이후에는 허가 목적이 실거주가 아니면 통과하기 더 까다로워집니다.

실거주 의무 — 6개월 vs 2년

헷갈리기 쉬운 부분만 나눕니다.

• 주담대 6개월 전입 — 규제지역 주택 구입 목적 대출 실행 후 6개월 안에 전입(생애최초 70% LTV 등과 함께 언급)
• 토허구역 실거주 — 허가 목적대로 거주·이용, 위반 시 제재 가능
• 1가구 1주택 양도세 비과세 — 2년 이상 보유·2년 이상 실거주 요건(조정지역 포함)

서로 다른 제도이므로 계약 전에 어떤 의무가 붙는지 구분해야 합니다.

추가 서류·증빙

7월 1일과 7월 5일 사이 계약

7월 1일~4일에 계약하면 규제지역 LTV 40%는 적용되지만, 토지거래허가는 7월 5일부터입니다. 5일 이후 잔금· 계약을 하면 아파트 매수에 허가가 필요합니다. 「규제 전 막차」 계약이라도 토허 시행 이후에는 허가 절차를 거쳐야 합니다.

• 7월 1~4일 계약·6월 잔금 — 토허 전이라 허가 없이 진행 가능(아파트). LTV는 이미 40%.
• 7월 5일 이후 계약 — 허가 → 계약 → 잔금 순서. 허가 없이 서명한 계약은 무효 소지.
• 6월 계약·7월 5일 이후 잔금 — 계약은 토허 전이어도, 잔금·등기 시점에 허가 필요 여부를 구청에 확인.

자주 하는 오해

• 「전세 끼고 사도 LTV만 맞으면 된다」 — 전세대출 회수·이용 제한이 별도로 있습니다.
• 「토허는 토지만 해당」 — 경기도 지정은 이 3곳 아파트 거래가 대상입니다.
• 「7월 1일 전 계약이면 갭투자 그대로」 — 대출 실행일·토허 시행일·허가 여부를 각각 봐야 합니다.

갭투자·실거주 매수 전 확인

※ 허가 요건·실거주 의무·대출 제한은 지자체·금융기관 안내에 따릅니다. 관할 구청·시청과 대출 은행에서 확인하세요.