셀러 파이낸싱(집주인 대출)이란? 등기·잔금·체크리스트

2026년 7월 기준 · 결론부터

셀러 파이낸싱(집주인 대출)은 매도인이 매수인에게 잔금 일부를 빌려주고, 통상 2순위 근저당(사인 간 근저당)으로 담보를 잡는 매매 구조입니다. DSR·주담대 한도로 은행 대출이 부족할 때 호가에 집주인대출 ○억 문구가 붙기도 합니다.

편한 잔금이 아니라 추가 채무 + 등기입니다. 매매 특약·금전소비대차·잔금일 송금 순서·을구를 서면으로 맞추지 않으면 갈아타기·매도·말소에서 분쟁이 날 수 있습니다. 본 글은 일반 참고이며, 개별 거래는 은행·법무사·세무 전문가 확인이 필요합니다.

셀러 파이낸싱이란

Seller Financing은 매도인(집주인)이 매수인에게 자금을 대여하고, 그 대가로 주택에 근저당권을 설정해 매매가 성사되는 방식입니다. 집주인 대출, 사인 간 근저당으로도 불립니다.

은행 주택담보대출은 금융회사가 심사한 뒤 실행하고, 집주인 대출은 개인 간 채권·담보에 가깝습니다. 금리·만기·상환 방식은 당사자 협의이며, 시중 주담대보다 높게 정해지는 경우가 많습니다.

왜 늘었나 — 6·27 대책과 한도 갭

2025년 6·27 부동산 대책 이후 수도권·규제지역 등에서 주담대 6억 한도, LTV·DSR, 다주택자 대출 제한이 강화되었습니다. 매매가와 은행 인정 한도 사이 갭을 집주인 대출·자기자금으로 메우는 패턴이 늘었습니다.

거래가 규제 우회로 해석될 여지가 있는 경우도 있어, 계약·등기·자금 출처를 정상 거래 구조로 맞추는 것이 중요합니다.

은행 vs 집주인 대출

잔금 구조 예시

매매 20억, 은행 10억, 집주인 6억, 자기자금 4억 가정입니다. 집주인 6억은 보통 매수인에게 빌려준 뒤, 매수인이 잔금 20억을 집주인에게 지급하는 돌려주기 구조입니다.

매도인이 6억을 현금으로 받지 않고 채권만 남기는 형태도 있어, 매매대금· 취득세·계약은 법무사 확인이 필요합니다. 실무 서류는 매매계약(특약), 금전소비대차, 근저당권설정, 차용증·이자 영수입니다.

등기부·계약서

인터넷등기소 말소사항 포함 등기부등본에서 갑구(소유자·가압류 등), 을구(근저당·임차권)를 확인합니다. 잔금 후 목표는 1순위 은행 · 2순위 매도인 등 계약과 일치하는지입니다.

직거래·호가 확인은 직거래 계약서, 온라인 직거래 주의가이드를 함께 참고하세요.

잔금일 순서(협의마다 다름)

20억 예시 — 잔금 전날 타임라인을 문서로 맞추세요.

매수·매도 리스크

• 매수 — 집주인 원리금이 DSR·추가 대출에 영향 가능. 만기 일시상환·높은 금리. 2순위는 경매 시 은행 다음 배분. 구두 약속만으로는 입증 어려움.
• 매도 — 회수 지연, 이자소득 등 세무. 말소 거부 시 매수자의 매도· 갈아타기 지연.
• 분쟁 — 잔금 후 집주인 근저당 미설정, 이자 미합의, 은행만 등기, 제3자 계좌 잔금.

확인 체크리스트

자주 하는 오해

• 집주인이 빌려주면 DSR 무관 — 은행 추가 심사·DSR에 영향 가능. 실행 전 확인.
• 매매가 = 전액 은행 대출 — 6억 한도·LTV로 은행은 일부만. 나머지는 자기자금·집주인 대출.
• 호가 집주인대출 = 확정 조건 — 매매 특약·금전소비대차·을구로 확인.
• 등기만 하면 끝 — 상환·말소·이자까지 계약 필요.