동탄·기흥·구리 규제지역 지정…7월 1일 LTV 40% 뭐가 달라지나

2026년 6월 30일 발표 기준

국토교통부는 6월 30일 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구·조정대상지역으로 신규 지정한다고 발표했습니다. 효력은 2026년 7월 1일부터입니다. 경기도는 같은 3곳을 7월 5일부터 토지거래허가구역(2027년 12월 31일까지)으로 지정했습니다. 수도권 규제지역은 기존 37곳에 3곳이 더해 총 40곳이 됩니다.

지정 배경은 2025년 10·15 대책 이후 비규제지역으로 풍선효과가 나타난 지역에 투자 수요가 유입되면서 집값·거래량이 빠르게 늘었다는 점입니다. 부동산 풍선효과가 무엇인지, 규제 이후 남양주·병점 등 인접지 사례는 별도 가이드에서 정리했습니다. 국토부는 동탄·기흥은 반도체 호황·GTX 등 교통 호재, 구리는 서울 인접 역세권 수요를 이유로 들었습니다.

7월 1일 이후 이 지역에서 집을 사려는 분, 6월에 계약하고 잔금만 남은 분, 갈아타기를 준비 중인 분이 각각 막히는 지점이 다릅니다. 아래에서는 누가 40% LTV에 걸리는지와 지금 확인할 순서를 먼저 짚고, 숫자 비교 표는 그다음에 둡니다.

이 글에서 확인할 것

무주택·생애최초 실수요자는 LTV 40%와 자기자금 증가분을, 1주택자는 추가 매수 가능 여부를, 6월 계약·7월 잔금 예정자는 대출 실행 시점 기준을 먼저 봐야 합니다. 투기과열지구가 겹쳐 무주택도 40%가 적용되는 점이 이번 3곳의 핵심입니다.

어디가 해당되나

행정구역 전역이 대상입니다. 동탄은 2026년 2월 화성시 동탄구 신설 이후 구 단위로 지정됐습니다.

상반기 실거래 신고 기준 동탄구 거래는 전년 대비 약 112%, 구리시 약 135%, 기흥구 약 70% 늘었고, 동탄·구리 평균 매매가는 전년 상반기 대비 각각 약 11.4%·10.8% 올랐습니다(국토부 실거래·보도 인용).

시행 일정

대출 규제는 7월 1일, 토지거래허가·실거주 의무 등은 7월 5일부터 적용됩니다. 갭투자·토허구역는 별도 가이드에서 정리했습니다.

LTV — 누가 40%인가

규제지역이라고 해서 전원이 같은 LTV는 아닙니다. 다만 이번 3곳은 투기과열지구가 겹쳐 무주택·처분조건부 1주택도 40%가 기본입니다. 「무주택이면 70%」라고 알고 있던 분이 가장 크게 당황하는 구간입니다.

정부 발표 기준, 이 3곳이 규제지역이 되면 주택담보대출 LTV가 아래처럼 적용됩니다.

※ 생애최초·처분조건부 요건·금리 유형별 적용은 금융기관 심사 기준을 따릅니다.

처분조건부 1주택은 기존 주택을 일정 기한 안에 처분하기로 약정하고 새 집을 사는 경우로, 무주택과 같이 40% LTV가 적용됩니다. 생애최초는 주택을 한 번도 소유한 적 없는 세대가 첫 주택을 살 때 70% LTV가 열리지만, 대출 실행 후 6개월 내 전입이 붙습니다.

대출 한도(수도권·규제지역·구입 목적)

LTV와 별도로, 주택 가격 구간에 따라 주택담보대출 최대 한도가 정해집니다.

LTV 40%와 한도는 둘 다 적용됩니다. 예를 들어 20억 원 아파트는 LTV상 8억 원까지 나올 수 있어도, 15억~25억 구간 한도 때문에 실제 대출은 4억 원이 상한입니다.

무주택·6억·7억 매수 시 대출 차이

LTV만 비교. 15억 이하 한도 6억 원 이내, DSR·스트레스 DSR 별도.

동탄·구리 상반기 평균 매매가가 7억~8억 원대로 올라온 만큼, 40% LTV만 적용해도 자기자금이 2억 원 넘게 늘어날 수 있습니다. 표의 「자기자금 차이」는 대출만 기준이므로, 취득세·중개비를 더하면 실제 필요 현금은 더 큽니다.

생애최초 요건을 충족하면 70% LTV가 열릴 수 있어 차이가 2억 원 이상 벌어집니다. 다만 소득·가격 상한·전입 의무를 모두 맞춰야 하므로, 「생애최초면 된다」고만 짐작하지 말고 은행에 사전 한도 조회를 받으세요.

생애최초 70% — 7억 원 예시

생애최초 요건 충족 시 40%가 아닌 70% LTV가 적용될 수 있습니다. 7억 원 매수 기준 비교입니다.

차이는 약 2억 1,000만 원입니다. 다만 생애최초는 소득·가격 상한·기존 주택 보유 이력 등 요건을 모두 충족해야 하고, 대출 후 6개월 내 전입이 붙습니다.

LTV만으로 끝나지 않는다 — DSR·스트레스 DSR

LTV 40%·한도 6억을 맞춰도, 연소득 대비 상환 부담(DSR)이나 스트레스 DSR(금리 +3%p 가산 등)에서 대출이 더 줄어들 수 있습니다. 특히 기존 대출·전세대출·신용대출이 있으면 동탄·기흥·구리 매수 한도가 LTV 표만큼 나오지 않는 경우가 많습니다.

DSR 계산기에서 본인 소득·기존 대출을 넣어 실제 받을 수 있는 금액을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

대출 외 잔금일에 필요한 돈

자기자금은 대출 한도를 뺀 금액에 더해 아래 비용이 붙습니다.

• 취득세 — 무주택·1주택은 일반 세율(6억 원대 약 660만 원 수준). 2주택은 조정지역 8% 중과. 취득세 계산기
• 중개수수료·국민주택채권 — 매매가·지역에 따라 달라집니다.
• 인지대·등기비용 — 소액이지만 잔금 자금에 포함해야 합니다.

7억 원 무주택 매수 시 대출 2.8억 + 취득세·중개비 등을 합치면, 표의 「4.2억 자기자금」보다 실제 필요 현금이 더 클 수 있습니다.

7월 1일 전에 계약했으면

6월에 가계약·본계약을 마치고 대출을 신청하는 사례가 보도됐지만, 70% LTV를 받을 수 있는지는 대출 신청·실행 시점과 금융기관 기준에 따릅니다. 계약서에 적힌 날짜만으로 결정되지 않으니, 잔금일 전에 은행에 서면으로 확인하는 것이 안전합니다.

지금 할 일 — 상황별 순서

7월 1일을 지났다면 「막차」보다 본인 실행 시점에 어떤 LTV가 적용되는지를 먼저 확인하는 단계입니다. 계약일이 아니라 대출 신청·실행일이 기준이 되는 경우가 많습니다.

• 6월 계약·7월 잔금 — 은행에 서면으로 LTV 적용 시점 문의. 40%면 자기자금·DSR 재산정, 생애최초·처분조건부 해당 여부 확인
• 7월 이후 매수 검토 — LTV 40%·한도 6억·DSR을 함께 시뮬레이션. DSR 계산기로 먼저 가능액 확인
• 2주택 추가 매수 — 신규 주담대가 막히고 취득세 8%가 붙을 수 있음. 2주택 취득세와 병행 검토
• 7월 5일 이후 계약 — 토지거래허가·실거주 의무 확인. 갭투자·토허구역가이드 참고

KB국민은행이 7월 10일부터 주담대를 최대 3억 원으로 묶었다면, 동탄·구리에서도 KB만 보면 당국 상한과 무관하게 대출이 줄어듭니다. KB 3억 한도 가이드와 함께 보세요.

자주 하는 오해

• 「규제지역이면 무주택도 LTV 70%」 — 일반 조정지역은 70%이지만, 이번 3곳은 투기과열지구가 겹쳐 무주택도 40%입니다.
• 「6월에 계약했으니 70% 확정」 — 대출 실행일이 7월 1일 이후면 40%가 적용될 수 있습니다.
• 「LTV 40%면 대출 2.8억이면 된다」 — DSR·기존 대출·한도 6억 규칙을 함께 봐야 합니다.

대출 외에 같이 바뀌는 것(요약)

• 2주택 취득세 8% — 조정대상지역 중과. 취득세 예시
• 다주택자 양도세 중과 — 조정지역 내 주택 매도 시(2026년 5월 10일부터 재시행 중)
• 청약 — 1순위 2년 가입·세대주 요건, 재당첨 제한·가점제 강화
• 분양권 전매 — 수도권 규제지역 기준 3년 금지

전국 공통 설명은 규제지역 지정 시 달라지는 것가이드를 참고하세요.

동탄·기흥·구리 매수 전 확인

※ 지정 범위·LTV·한도는 국토교통부·금융위원회 고시와 은행별 기준에 따릅니다. 최신 내용은 국토교통부(molit.go.kr)· LTV 계산기· 신청 금융기관에서 확인하세요.