동탄·구리·기흥 2주택 취득세…조정지역 8% 얼마나 나오나
작성: WithusTools 운영자
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2026년 7월 1일 기준
동탄구·기흥구·구리시가 조정대상지역이 되면, 이 지역에서 주택을 추가 취득해 2주택·3주택이 되는 경우 취득세 중과가 적용됩니다. 1주택·무주택 첫 매수는 비조정지역과 같이 1% 구간 등 일반 세율입니다.
세금은 취득일(잔금·등기 완료일) 당시 조정대상지역 여부와 세대 주택 수로 정해집니다. 6월에 계약했어도 7월 1일 이후 잔금이면 조정지역·8% 중과가 붙을 수 있습니다. 반대로 6월 30일까지 잔금·등기를 마쳤다면 비조정지역 세율이 적용됩니다.
언제 8%·12%가 붙나
| 상황 | 동탄·기흥·구리(7/1~) |
|---|---|
| 무주택 → 첫 주택 취득 | 일반 세율(1% 등) |
| 1주택 보유 → 추가 취득(2주택) | 8% 중과 |
| 2주택 보유 → 추가 취득(3주택) | 12% 중과 |
| 일시적 2주택 특례 충족 | 1~3% 일반(종전 주택 3년 내 처분 등) |
주택 수는 취득일 기준 세대 단위입니다. 배우자·직계존비속이 함께 사는 1세대에 묶인 주택은 합산됩니다.
2주택·3주택 취득세율
| 주택 수 | 취득세율 | 합계(참고) |
|---|---|---|
| 1주택(첫 매수) | 1% 등 일반 | 약 1.1% |
| 2주택 | 8% | 약 8.4% |
| 3주택 이상 | 12% | 약 12.4% |
합계는 지방교육세(취득세의 10%) 포함·전용 85㎡ 이하·농특세 제외 참고치입니다. 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.6%가 더해집니다.
7억 원 2주택 — 세목별 계산
동탄·구리 7억 원대 매물이 많아, 2주택 취득 시 세목을 나눠 봅니다.
| 세목 | 세율 | 납부액 |
|---|---|---|
| 취득세 | 8% | 5,600만 원 |
| 지방교육세 | 취득세의 10% | 280만 원 |
| 합계 | — | 5,880만 원 |
전용 85㎡를 넘는 대형 평형이면 농특세 0.6%(7억 기준 420만 원)가 추가되어 합계 약 6,300만 원수준입니다.
매매가별 2주택 취득세
7월 1일 이후 동탄·기흥·구리에서 2주택 취득 가정. 취득세 계산기·전국 가이드와 동일 산출 기준.
| 매매가 | 지정 전(비조정) | 7월 1일 이후(조정) | 차이 |
|---|---|---|---|
| 5억 원 | 약 550만 원 | 약 4,200만 원 | +3,650만 원 |
| 6억 원 | 약 660만 원 | 약 5,040만 원 | +4,380만 원 |
| 7억 원 | 약 1,284만 원 | 약 5,880만 원 | +4,596만 원 |
| 8억 원 | 약 880만 원 | 약 6,720만 원 | +5,840만 원 |
| 10억 원 | 약 3,300만 원 | 약 8,400만 원 | +5,100만 원 |
비조정 지역 열은 가격 구간별 일반 세율이 반영된 예시입니다. 7억·8억 행은 구간 경계 때문에 역전처럼 보일 수 있어, 정확한 금액은 계산기로 확인하세요.
3주택 취득 — 12% 예시
| 매매가 | 합계(약 12.4%) |
|---|---|
| 6억 원 | 약 7,440만 원 |
| 7억 원 | 약 8,680만 원 |
3주택 이상은 LTV뿐 아니라 양도세 중과·종부세 구간도 함께 올라갑니다. 동탄·기흥·구리에 투자용으로 세 번째 주택을 사는 경우 취득·보유·양도 세 부담을 한꺼번에 봐야 합니다.
계약일 vs 취득일 — 6월 30일 경계
| 잔금·등기 완료일 | 동탄·기흥·구리 2주택(7억) |
|---|---|
| 2026년 6월 30일 이전 | 비조정 세율(약 1,284만 원) |
| 2026년 7월 1일 이후 | 8% 중과(약 5,880만 원) |
| 차이 | 약 4,596만 원 |
6월 말 「막차」 계약이 보도됐지만, 세율은 계약서 날짜가 아니라 취득일로 갈립니다. 잔금을 7월로 미루면 8%가 붙을 수 있으니, 계약서·잔금일을 먼저 확인하세요.
일시적 2주택 — 갈아타기 때 검토할 것
이사·직장 이동 등으로 새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 경우, 일시적 2주택 특례를 쓰면 조정지역에서도 8% 대신 1~3%만 낼 수 있습니다. 다만 아래를 모두 충족해야 합니다.
- 취득 전 1주택자였을 것
- 이사·취업·학업 등 인정 사유에 해당할 것
- 종전 주택을 취득일부터 3년 이내 처분할 것
- 처분 후 위택스 등에 신고·환급(또는 추징) 절차를 밟을 것
동탄·기흥·구리로 갈아타는 실거주 목적이라면 일시적 2주택 검토 가치가 큽니다. 투자 목적 추가 매수는 통상 해당되지 않습니다.
케이스 — 갈아타기 vs 투자 매수
서울 1주택 → 동탄 7억 갈아타기(7월 15일 잔금)
잔금일에 기존 집 처분 전이면 2주택·조정지역 취득으로 약 5,880만 원 수준(위 표). 기존 주택을 먼저 처분해 1주택으로 취득하거나, 일시적 2주택 요건을 충족하면 중과를 피할 수 있는지 검토해야 합니다. LTV는 40%·처분조건부도 함께 봐야 합니다.
구리 1주택 보유 → 구리 추가 6억 매수(투자)
같은 조정지역 내 2주택 취득이므로 약 5,040만 원. LTV도 유주택 추가 매수로 신규 주담대가 제한됩니다. 전세를 끼는 갭투자는 토허·전세대출 규제까지 겹칩니다.
용인 수지 1주택 → 기흥 8억 추가(7월 잔금)
수지구는 비조정·기흥구는 조정이지만, 취득지가 조정지역이면 2주택 8% 중과입니다. 8억 기준 약 6,720만 원. 타 지역 1주택을 보유한 채 기흥에 투자 매수하는 전형적인 패턴입니다.
무주택 → 기흥 8억 첫 매수
1주택 취득이므로 취득세는 일반 세율(약 880만 원, 1.1% 구간). 조정지역 지정과 무관합니다. 다만 LTV 40%· 토허·전입 의무는 적용됩니다.
매도(양도세)도 조정지역이면
2주택 이상이 동탄·기흥·구리 주택을 매도할 때도 조정대상지역이면 양도소득세 중과가 적용됩니다(2026년 5월 10일부터 재시행). 취득세 8%를 내고 샀다가, 보유 기간이 짧으면 양도세 중과까지 겹칠 수 있습니다.
| 보유 주택 수 | 중과 |
|---|---|
| 2주택 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p |
양도세 중과가이드를 참고하세요. 취득·보유·처분을 한 묶음으로 보는 것이 안전합니다.
자주 하는 오해
- 「조정지역이면 1주택도 8%」 — 2주택 이상 추가 취득 때만 중과입니다. 무주택·1주택 첫 매수는 일반 세율입니다.
- 「6월에 계약했으니 비조정」 — 잔금·등기가 7월 1일 이후면 조정지역·8%입니다.
- 「배우자 명의로 사면 1주택」 — 세대 합산이므로 이미 1주택이 있으면 2주택 취득입니다.
- 「취득세만 크면 된다」 — LTV 40%·토허·양도세 중과까지 합쳐 자금 계획을 세워야 합니다.
취득 전 확인
| 항목 | 확인 |
|---|---|
| 잔금·등기일 기준 세대 주택 수 | □ |
| 취득일이 7월 1일 이전인지 이후인지 | □ |
| 일시적 2주택·생애최초 감면 해당 여부 | □ |
| 전용 85㎡ 초과 여부(농특세 0.6%) | □ |
| 2주택 중과 예상액·잔금일 자금 확보 | □ |
※ 취득세율·지역 지정은 정부 고시에 따릅니다. 정확한 세액은 취득세 계산기·위택스(wetax.go.kr)·관할 구청에서 확인하세요.
참고·출처
본 글은 운영자가 확인한 공공 자료와 실무 경험을 바탕으로 작성했습니다. 세율·요율·심사 기준은 변경될 수 있으므로 아래 공식 사이트에서 최신 내용을 확인하세요.