주택임대소득 종합과세·분리과세 | 2천만 원 이하, 필요경비·공제·14%

2천만 원 이하이면 선택

주택임대소득 총수입금액 합계가 2천만 원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다(소득세법 §64의2, 소득세법 시행령 §122의2). 두 계산은 다음과 같습니다.

1. (주택임대소득 + 종합과세 대상 다른 소득) × 누진세율 6~45%
2. 주택임대소득 × 14% + 종합과세 대상 다른 소득 × 누진세율 6~45%

종합과세의 세율표는 종합소득세 계산 구조에 있습니다. 종합과세로 추계신고하면 필요경비는 기준·단순경비율이며, 그 식은 경비율 적용 가이드에 있습니다. 홈택스에서는 세금종류별 서비스, 모의계산, 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기(2025년 세액비교)에서 비교할 수 있습니다.

분리과세 계산식

• 등록임대주택은 지방자치단체와 세무서에 모두 등록하고, 임대료 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 등록을 한 사람이 임대 중인 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 또는 단기민간임대주택일 것, 소득세법 제168조 사업자등록이 된 임대주택일 것, 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않을 것(계약 체결 또는 증액 후 1년 이내 재증액 불가)이 요건입니다.
• 400만 원·200만 원 공제는 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때 적용합니다. 등록은 400만 원, 미등록은 200만 원입니다.
• 세액감면은 국민주택 규모 주택으로 조세특례제한법 제96조 요건을 충족해야 합니다. 소형주택 임대사업자 감면은 단기 30%(2호 이상 20%), 장기 75%(2호 이상 50%)입니다. 분리과세를 선택하면 종합과세 쪽 공제·감면에서 이 감면은 빠집니다.
• 2020년 8월 18일 민간임대주택법 개정으로 단기임대와 아파트 장기임대가 폐지되고 10년 장기임대가 신설되었다는 문구가 있습니다.
• 일부 기간만 등록 임대한 경우 그 수입금액은 월수로 계산합니다. 임대기간 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상이면 1개월로 봅니다.
• 과세표준 = 수입금액 − 필요경비(미등록 50%, 등록 60%) − 공제금액(미등록 200만 원, 등록 400만 원).

종합과세와 분리과세를 같이 둘 때

종합과세와 분리과세를 나란히 보면 다음과 같습니다. 결정세액은 종합과세분과 분리과세분을 합쳐 신고·납부합니다.

계산 사례

사례는 종합·분리 세액만 비교합니다. 다른 사람의 인적공제 대상이 될 수 있는지와 건강보험료는 넣지 않습니다. 주택임대업 외 종합소득금액에는 연말정산한 근로소득금액도 포함됩니다. 사례의 단순경비율 42.6%는 일반주택임대(701102) 종합과세 추계에 쓴 값입니다. 15% 구간 산출세액은 누진공제 1,260,000원을 빼야 아래 세액과 같습니다.

이 사례는 단순경비율, 사업자등록 없음, 다른 소득 없음을 전제합니다. 종합과세 세율 6%가 적용되므로 주택임대 업종 701101~701104, 701301은 종합과세가 분리과세(14%)보다 유리하거나 같습니다. 세액은 종합 528,800원, 분리 1,120,000원입니다.

합계는 종합 506,000원, 분리 320,000원입니다. 주택임대 총수입 1천만 원 이하, 주택임대를 뺀 다른 종합과세 소득 2천만 원 이하, 등록 우대(필요경비 60%·공제 400만 원)이면 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 701101~701104, 701301은 분리과세가 유리하거나 같습니다.

합계는 종합 457,760원, 분리 320,000원입니다. 총수입 400만 원 이하이고 주택임대를 뺀 다른 종합과세 소득이 2천만 원 이하이면, 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 같은 업종은 분리과세가 유리하거나 같습니다.

등록 여부에 따른 분리과세 세액

가정은 주택임대 외 종합소득금액 2천만 원 이하, 등록 쪽은 필요경비·공제·감면 요건을 충족한 경우입니다. 총수입 2,000만 원이고, 소득세만 비교합니다.

등록임대주택의 필요경비율 60%와 공제 400만 원을 적용한 뒤 그 주택을 4년 이상 임대하지 않으면, 2020년 8월 18일 이후 지방자치단체에 등록한 민간임대주택은 10년, 미등록 계산(필요경비 50%, 공제 200만 원) 세액과 당초 신고 세액의 차액과 이자 상당 가산액을 사유 발생일이 속하는 과세연도 신고 때 소득세로 냅니다. 부득이한 사유가 있으면 이자 상당액은 제외합니다.

이자 상당 가산액 = 세액 차액 × 감면 등을 받은 과세연도 종료일 다음 날부터 사유 발생 과세연도 종료일까지의 기간 × 0.022%. 부득이한 사유는 파산·강제집행으로 처분하거나 임대할 수 없는 경우, 법령상 의무 때문에 처분하거나 임대할 수 없는 경우, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 회생절차에서 법원 허가를 받아 처분한 경우입니다. 사후관리 배제는 민간임대주택법상 자진·자동 등록 말소, 단기민간임대주택이 재개발·재건축·리모델링으로 등록 말소되는 경우입니다.

주택 수 계산

• 공동소유 주택은 원칙적으로 최다 지분자의 소유 주택으로 계산합니다.
• 2020년 귀속부터, 그 주택의 임대소득 수입금액(주택 총 임대수입 × 지분율)이 연 600만 원 이상이거나, 기준시가 12억 원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동 지분이면 소수 지분자 주택 수에도 가산합니다. 기준시가 12억 원과 지분율 30%는 과세기간 말일 또는 양도일 기준입니다.
• 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하면 부부 합산입니다. 같은 주택이 부부 양쪽에 들어가면 지분이 더 큰 사람, 지분이 같으면 합의로 정한 사람 1명의 주택으로 계산합니다.

김국세 지분이 서울 20%(타인 80%), 부산 49%(타인 51%), 대구 49%(타인 51%), 인천 20%(타인 각 40%)이면 모두 소수 지분이라 과세 대상 판단 시 주택 수에 넣지 않습니다. 김국세에게 귀속되는 임대수입이 주택별로 600만 원 이상이거나 부산·대구 주택 기준시가가 12억 원을 넘으면 그 주택은 포함합니다. 인천 주택은 지분 40%인 두 사람의 주택 수에 모두 포함됩니다.

근거: 국세청 분리과세, 주택임대소득 신고 안내.