임대차 재계약·연장 시 전월세 신고·확정일자

임대차 계약이 만료·갱신·연장될 때 전월세 신고(부동산거래관리시스템)와 확정일자를 다시 해야 하는지는 재계약 방식과 변경된 조건에 따라 달라집니다. 최초 입주 때와 달리, 갱신에서는 「임대료·보증금·기간·임대인」 중 무엇이 바뀌었는지가 기준이 됩니다.

이 글은 전·월세 공통으로 재계약 유형별 신고·확정일자를 정리합니다. 중개수수료·재계약 방식 비교는 전세 재계약 시 중개수수료, 최초 계약 시 신고 절차는 공인중개사 없이 계약서 작성하기를 참고하세요.

신고·확정일자 판단 기준

가이드상 핵심 문구는 「임대료 변동이 없는 갱신 계약은 신고 의무가 없다」입니다. 따라서 재계약·연장 시 아래 순서로 판단합니다.

1. 신고 대상 계약인지 — 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과
2. 재계약 유형 — 묵시적 갱신·계약갱신청구권·합의 재계약·단기 연장 중 어디에 해당하는지
3. 변경 항목 — 보증금·월세·계약 기간·임대인 중 실제로 바뀐 조건

계약서에 「기존 계약의 연장」이라는 특약이 있어도, 조건·기간·당사자가 바뀌면 행정상 처리는 최초 계약과 다르게 봅니다. 계약서를 새로 작성했는지보다 조건이 바뀌었는지가 기준입니다.

전월세 신고 — 대상·기한·방법

아래 기준에 해당하지 않으면 전월세 신고 의무 자체가 없을 수 있습니다. 신고 대상이라도 재계약 방식과 조건 변경 여부에 따라 재신고가 필요한지가 달라집니다.

임대차 신고를 완료하면 확정일자가 자동 부여됩니다. 주민센터에서 확정일자만 별도로 받을 필요는 없습니다.

재계약 유형별 — 신고·확정일자·계약서

조건별 상세 — 월세·보증금·기간

월세·기간만 변경 (보증금 동일)

보증금은 그대로이고 월세·계약 기간만 바뀌는 재계약에서 자주 확인하는 항목입니다.

• 전월세 신고: 신고 대상 계약이면 「임대료 변동 없는 갱신」에 해당하지 않으므로 변경된 월세·기간으로 재신고합니다.
• 확정일자: 우선변제권은 보증금·확정일자 시점이 핵심입니다. 보증금이 같다면 최초 취득한 확정일자가 보증금 보호에 계속 유효할 수 있습니다. 재신고 시 새 계약일에 확정일자가 부여되며, 기존 확정일자를 취소·재발급하지 않도록 주의하세요.

보증금 증액·감액

보증금이 바뀌면 신고·확정일자 모두 주의가 필요합니다. 증액분에만 새 확정일자를 받고, 기존 확정일자를 취소하면 기존 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다.

임대인(집주인) 변경이 있는 경우

매매·상속 등으로 소유자가 바뀌었어도 기존 임대차계약은 원칙적으로 존속합니다. 재계약·연장 과정에서 아래를 함께 확인합니다.

• 등기부등본으로 현 소유자와 계약서상 임대인이 일치하는지 확인
• 현 임대인에게 기존 계약서·확정일자·전입신고 사본 제시
• 월세 납부 계좌·연락처를 현재 임대인 기준으로 정리
• 신고 대상이고 조건이 변경되면 재신고 시 현 임대인 정보로 등록

임대인 사망·상속·매매 등 세부는 임차인·임대인 사망 시 전월세를 참고하세요.

재계약·연장 시 체크리스트