임차인·임대인 사망 시 전월세 계약·보증금·상속

2026년 9월 기준

전·월세 계약 당사자인 임차인(세입자) 또는 임대인(집주인)이 계약 기간 중 사망해도, 원칙적으로 임대차는 사망만으로 해지되지 않습니다. 다만 확인해야 할 서류· 연락 상대·보증금 처리 주체가 누가 사망했는지에 따라 달라집니다. 이 글은 임차인 사망· 임대인 사망을 구분해 정리합니다.

임차인 vs 임대인 사망

어느 쪽이 사망해도 계약서상 기간·보증금·월세 조건은 유효한 상태로 남습니다. 차이는 누가 임차인·임대인 지위를 이어받는지, 보증금을 누가 반환·수령하는지입니다.

※ 특약으로 「당사자 사망 시 계약 종료」 등이 있는 경우 개별 계약·해석에 따라 달라질 수 있습니다.

임차인 사망 시

법정상속인이 고인의 임차인 지위·보증금 반환청구권을 포괄상속합니다. 임대인과의 관계는 상속인(들)이 이어받습니다.

가족(상속인)이 확인할 일

거주 지속 vs 계약 종료

거주 지속 시 실제 거주 상속인의 전입·월세 납부, 임대인과 계약 당사자·연락처 정리(명의 변경·재계약은 협의). 중도 해지 시 특약·위약·퇴거일 협의. 갱신·묵시적 연장 시점도 확인합니다.

보증금·보증보험

납부한 보증금·반환청구권은 상속재산입니다. 계약 종료 시 임대인은 임차인 지위를 가진 상속인에게 반환합니다. 확정일자·전입, 보증보험 증권 명의, 전세대출 잔액을 함께 확인하세요.

임대인 사망 시

임대인의 소유권과 임대인 지위(월세 수령·보증금 반환 의무)는 함께 상속됩니다. 세입자의 대항력·우선변제권 등 기존 임차권은 주택임대차보호법상 원칙적으로 유지됩니다. 임대인 사망만으로 세입자를 즉시 퇴거시킬 수 없습니다.

임대인 측 상속인이 확인할 일

세입자(임차인)가 확인할 일

• 월세·관리비는 가족관계증명·위임장 등으로 확인된 임대인 상속인(대표)에게 납부합니다. 확인 없이 제3자에게 송금하지 않습니다.
• 계약 기간 중 임대인 변경·매매가 예정된 경우 「대항력 있는 세입자」 보호 규칙이 적용될 수 있습니다. 새 소유자·상속인에게 계약서·확정일자 사본을 제시해 권리를 확인합니다.
• 계약 만료 시 보증금은 임대인 지위를 승계한 상속인이 반환합니다. 상속인이 여럿이면 공동명의 수령·대표 1인 수령 등을 미리 서면으로 정리하는 것이 안전합니다.

상속인이 여럿일 때

부동산·임대 수익·보증금 반환 의무는 공동상속 지분에 따라 안분됩니다. 한 명이 단독으로 매매·임대차 해지·보증금을 독단 처리하면 분쟁이 날 수 있으므로, 협의분할·대표 선임·위임을 정리합니다. 등기 명의·실제 관리·세입자 연락 창구를 맞춰 두는 것이 좋습니다.

법정상속인·상속분

임차인·임대인 어느 쪽이 사망해도 상속 순위·상속분은 동일한 민법 법정상속 규칙을 따릅니다. 사실혼 관계는 법정상속인이 아닙니다(예: 아들의 사실혼 여성은 고인의 상속인이 아님).

상속세·신고

임차인 사망: 보증금·예금 등 상속재산 합산. 임대인 사망: 임대 주택·월세 채권·예금 등(담보대출·채무 차감 후) 합산. 상속세 개요·상속세 계산기로 확인 후, 6개월 이내 신고·납부 기한을 지킵니다.

※ 임대인이 사망해 주택을 상속받는 경우 상속 취득세(지방세)도 별도입니다.

체크리스트

임차인 사망(상속인·가족)

• 계약서·보증금·확정일자·전입 서류 확보
• 임대인 통지·거주·해지·월세 계획 협의
• 법정상속인·사실혼 구분, 상속인 대표 정하기

임대인 사망(상속인)

• 등기·임대차계약·세입자 보증금 조건 확인
• 세입자에게 연락 창구·월세 계좌·계약 존속 안내
• 상속등기·근저당·공동상속인 간 대표·위임 정리

임대인 사망(세입자)

• 월세 납부 상대를 상속인(대표)으로 확인 후 납부
• 만료 시 보증금 반환 주체·수령 방법을 서면으로 정리

분쟁·고액 보증금·복잡한 공동상속은 법률구조공단(132)·국세청 홈택스(126)·세무사·변호사 상담을 권합니다.