주택 취득 시 국민주택채권 매입 기준

2026년 6월 기준

아파트·주택을 매수해 소유권 이전등기를 하려면, 일정 금액의 국민주택채권을 의무적으로 매입해야 합니다. 매매가가 아니라 시가표준액(공시가격)에 지역별 요율을 곱해 산출하며, 대부분은 매입 직후 할인 매도해 실제 부담은 채권 액면의 일부(할인 손실)로 정리됩니다. 이 글은 주택 소유권 이전·보존등기를 중심으로 정리했습니다.

시가표준액 확인과 매매가와의 차이

채권 매입액은 실제 매매가가 아니라 등기 당시 시가표준액을 기준으로 합니다. 시가표준액은 보통 국토교통부 공시가격과 연동되며, 등기 접수 전 법무사·관할 등기소에서 최종 확인합니다.

매매가와 공시가격이 다를 수 있습니다. 예를 들어 매매 6억 원·공시 3억 원이면 채권은 6억이 아니라 3억×요율로 계산됩니다(기타 지역 2.1% → 630만 원).

언제·누가 매입하나

실무에서는 법무사가 등기 접수 전 채권 매입·할인 절차를 대행하는 경우가 많고, 은행 대출 연계 시 지정 법무사가 함께 처리합니다.

현금·대출·근저당만 재설정 구분

주택 매입 요율(소유권 이전·보존등기)

시가표준액 구간별. 서울·광역시(부산·대구·광주·대전·울산)와 기타 지역(경기·인천·세종·지방 등) 요율이 다릅니다. 시가표준액 2,000만 원 이하는 매입 불요입니다.

매입액은 만 원 단위로 반올림하는 것이 일반적입니다.

근저당권 설정등기 시 별도 기준

주택담보대출로 근저당권 설정등기를 함께 하면, 소유권 이전과 별도로 저당권 관련 채권 매입 의무가 생길 수 있습니다.

소유권 이전등기와 근저당 설정등기를 같은 날 하면, 각각 산출한 매입액 중 더 큰 금액을 기준으로 한 번 매입하는 방식이 적용됩니다(중복 매입 방지 규정).

신축·분양 주택과 채권 매입 시점

분양 아파트는 잔금·소유권 이전등기(또는 신축 최초 보존등기) 시점에 채권 매입 의무가 생깁니다. 계약금·중도금 단계에서는 보통 매입하지 않습니다. 시가표준액은 등기 접수 시점 기준이므로, 잔금 전 공시가격을 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 6억 신축 분양 아파트 취득세 계산가이드에서 잔금일 취득세·채권 등 자금을 함께 점검할 수 있습니다.

계산 예시

할인율은 은행·일자마다 달라지며, 실무에서는 대략 5~10% 구간에서 변동하는 경우가 많습니다(참고).

매입 의무 면제·특수 케이스

일반 개인의 주택 매수는 위 면제 대상에 해당되지 않는 경우가 대부분입니다.

매입·할인 절차

할인율은 주택도시기금(hf.go.kr)·은행 고시에 따라 수시로 바뀝니다. 잔금일 전후로 법무사 견적에 채권 할인 비용이 포함돼 있는지, 당일 할인율을 확인하는 것이 좋습니다.

채권 할인 손실 외에도 등기 당일 등록면허세·법무사 수수료·인지세가 함께 발생합니다. 주택 구입 추가 비용가이드에서 잔금일 부대비용을 함께 확인하세요.

잔금 전 체크리스트

※ 매입 요율·면제 대상은 주택도시기금법 시행령 및 관련 고시에 따르며 개정될 수 있습니다. 정확한 매입액·할인율은 주택도시기금(hf.go.kr) 또는 채권 매입 은행에서 확인할 것을 권장합니다.