증여세란? 부동산·주택 증여 과세표준·공제·누진세율·취득세·신고 한 번에

2026년 9월 기준

부모가 자녀에게 주택·현금·지분을 무상으로 넘기면 증여세(국세)가 검토 대상이 됩니다. 부동산의 경우 취득세(지방세)·국민주택채권·등기비용이 수증자에게 추가로 붙을 수 있습니다. 취득세·양도세·상속세와 별도이며, 「증여」와 「매매」를 혼동하면 금액이 크게 달라집니다.

이 글은 국세청 「증여세 개요」「세액계산흐름도」·상속세 및 증여세법을 바탕으로 증여세의 뼈대를 정리합니다. 주택 증여의 취득세는 취득세 계산기(유형 「증여」)로, 상속 시 사전증여 영향은 상속세 계산기로 각각 시뮬레이션할 수 있습니다.

증여세란 · 다른 세금과 구분

증여세는 개인이 재산을 무상으로 이전할 때, 그 재산가액에서 공제를 차감한 뒤 과세표준에 누진세율을 적용해 산출하는 국세입니다. 증여자(돈·집을 주는 쪽)가 신고·납부의 주체이며, 수증자는 별도로 취득세 등을 낼 수 있습니다.

상속세 제도 전반은 상속세 개요, 상속 주택 취득세는 상속 주택 취득세가이드를 참고하세요.

세액 계산 흐름

국세청 「세액계산흐름도」 기준으로, 증여 1건을 처리할 때 흐름은 아래와 같습니다.

1. 증여재산가액 — 증여일 현재 시가(부동산·현금·주식 등)
2. 증여재산공제 — 수증자와의 관계별 10년 누적 한도에서 차감
3. 과세표준 = ① − ② (0원 이하이면 0)
4. 산출세액 — 과세표준에 누진세율 적용
5. 세대생략할증 — 해당 시 산출세액 × 할증율
6. 신고세액공제 — 법정기한 내 자진신고 시 산출세액의 3%
7. 납부세액 = ④ + ⑤ − ⑥

※ 증여세는 건당·증여자별로 신고합니다. 같은 해에 부모 각각 증여하면 공제·과세표준이 증여자마다 따로 계산됩니다.

증여재산 평가(주택·현금)

증여재산가액은 원칙적으로 증여일 현재의 시가입니다. 유형별로 실무에서 많이 쓰는 기준은 아래와 같습니다.

관계별 10년 공제

증여재산공제는 수증자와의 관계에 따라 10년간 누적 한도가 정해져 있습니다. 같은 증여자가 10년 안에 여러 번 증여하면 남은 한도만 공제됩니다.

예: 아버지가 자녀에게 10년간 처음 증여하고 공제 잔여 5,000만이면, 증여가액 1억 중 5,000만만 과세표준에 포함됩니다.

누진세율

증여세 누진세율은 상속세와 동일한 구간을 적용합니다(상속세 및 증여세법 제57조).

산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제. 아래 예시는 구간별 합산 방식(국세청 흐름도와 동일 결과)으로 풀었습니다.

세대생략할증

세대를 건너뛴 증여(예: 조부모→손자녀, 부모 생존 중 형제 자녀에게 증여 등)에는 산출세액에 할증이 붙을 수 있습니다.

• 일반 세대생략: 산출세액 × 30%
• 미성년자·20억 초과: 산출세액 × 40% (해당 요건 충족 시)

부모→자녀 직계 증여는 통상 세대생략할증 대상이 아닙니다. 조부모→손자녀 등은 별도 검토가 필요합니다.

주택 증여 시 취득세·채권

주택·토지를 증여받아 등기하면 수증자가 취득세를 납부합니다. 증여세와 별도이며, 납부 주체도 다릅니다.

등기 시 국민주택채권 매입 의무가 있으며, 시가표준액 기준 요율·할인 손실이 실부담으로 잡힙니다(국민주택채권 매입 기준). 취득세 납부 기한은 취득일(등기)부터 60일(취득세 납부 기한).

지방교육세·농특세 합계표는 상속·증여 취득 시 부가세를 참고하세요.

증여 후 수증자 — 매수·청약·대출

미성년·성인을 막론하고 등기상 주택을 보유하면, 이후 무주택 혜택에 영향을 줄 수 있습니다.

상세: 생애최초 감면 불가, 부모 증여 공유 지분, 청약·증여 지분.

이후 상속과의 관계(사전증여)

증여자가 사망하면, 일정 기간 내 증여분이 상속세 과세가액에 가산될 수 있습니다. 이미 낸 증여세는 증여세액공제로 상속세에서 일부 공제됩니다.

• 상속인에게 증여: 상속개시 전 10년 이내 증여재산가액 가산
• 상속인이 아닌 자에게 증여: 5년 이내 가산
• 증여세액공제: 과세가액 5억 초과·사전증여분에 대해 납부(예정) 증여세를 상속세 산출세액에서 안분 공제

상속세 흐름은 상속 과세가액·사전증여, 신고 기한은 상속세 신고·납부 기한을 참고하세요.

신고·납부·분납·가산세

계산 예시(1·3·6억)

아래는 검색·상담 수요가 많은 1억·3억·6억 원 구간입니다. 공통 가정: 부모 1인 → 자녀 1인, 해당 부모의 10년 내 첫 증여(공제 5,000만 전액 사용), 직계 증여(세대생략할증 없음), 주택 예시는 1세1주택자→직계비속 증여로 취득세 3.5%(85㎡ 초과 합계 4.0%) 적용. 신고세액공제 3%는 반영 전 산출세액입니다.

① 1억 원 — 현금·소액 주택 증여

「1억 증여세」는 가장 많이 검색되는 구간입니다. 공제 5,000만 적용 후 과세표준 5,000만 → 10% = 500만 원. 기한 내 신고 시 3% 공제로 약 485만 원. 주택 등기 시 취득세 등 4.0% = 400만 원. 현금만 증여하면 취득세 없음.

② 3억 원 — 수도권 실수요 아파트 증여

과세표준 2억 5,000만 → 1억×10%(1,000만) + 1.5억×20%(3,000만) = 4,000만 원. 취득세 등 4.0% = 1,200만 원. 합계 5,200만 원. 부모·자녀가 각 50% 지분으로 나눠 받으면 증여자 2명 → 증여세가 대폭 줄 수 있음(각 1.5억·공제 5천·과세 1억 → 각 1,000만, 합 2,000만 수준).

③ 6억 원 — 고가 주택·세대 분리 검토 구간

과세표준 5억 5,000만 → 1억×10% + 4억×20% + 5천×30% = 1억 500만 원. 취득세 등 2,400만 원. 12% 중과 해당 시 취득세 등(13.4%) 약 8,040만으로 급증. 증여 후 자녀가 별도 주택을 매수하면 2주택 중과(2주택 취득세) 검토.

※ 국민주택채권·등기비용·재산세는 별도. 시가표준액·감정가·12% 중과 여부에 따라 달라집니다.

증여 추정·부담부증여·공유 지분

자주 헷갈리는 점

• 「5,000만 이하면 증여세 없다」 — 공제 한도이지, 5,000만 이하 증여가 전부 면제는 아닙니다. 1억 증여도 과세표준 5,000만에 세금이 붙습니다.
• 「증여세만 내면 된다」 — 주택은 취득세·채권·등기비가 추가됩니다.
• 「미성년이라 세금이 다르다」 — 누진세율·공제는 성인과 동일. 절차·할증만 별도 검토.
• 「증여받고 팔면 생애최초 된다」 — 과거 소유 이력이 남아 생애최초 복구는 어렵습니다.
• 「부모 1세1주택이면 취득세 무조건 3.5%」 — 증여 직전 1세1주택·직계비속 등 요건을 충족해야 12% 중과를 피합니다.

증여 전 체크리스트

• 10년 내 동일 증여자→수증자 증여 이력·잔여 공제 확인
• 증여재산 시가(감정·유사매매) vs 취득세 시가표준액 분리 산출
• 부모 1세1주택 여부 → 취득세 3.5% vs 12%
• 수증자 이후 매수·청약·대출 계획(2주택·생애최초·무주택)
• 사망 후 상속세 사전증여 가산·증여세액공제
• 증여일 기준 3개월 내 증여세 · 등기 60일 내 취득세
• 대출·근저당·임차인 있으면 등기·승계 동의